築古マンション投資が人気の理由は？

2022/01/24

本日は築古マンション投資についてお話します。今回は築古マンションの中でも築20年～35年までのマンションについてお話します。

目次

 

1.築古マンション投資とは

築古マンション投資とは中古マンションの中でも築年数が経過しているマンションのことで新築時より価格が低くなっている場合がほとんどです。

実は築古マンションには新築・築浅マンションにはない魅力があり、投資先として築古マンションを選ぶ人が増えてきています。

築古マンションの投資は利回りが高く、きっちり売却できればお得なマンション投資になります。つまり出口戦略が非常に大事なマンション投資です。

2.築古マンションは築何年から？

築古マンションは不動産業界では築30年以上が一般的ですが、人によって認識が違うことも多いです。築古マンションでも立地・アクセスや外観・内観・設備によっても価値が変わってくるので、築年数にこだわり過ぎずにお買い得なマンションを見つけることが大事です。

3.東京都マンション築年別坪単価

実際に東京都のマンション築年数別坪単価を見ていきましょう。図１は公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が公表しているデータを弊社がグラフ化したものです。

新築から築５年で坪単価が大幅に下落しています。そこから少しずつ下がっていき、築30年にはある程度下げ止まっていることがわかります。

つまり築20年～35年位の築古マンションは売却時も同じくらいの価格で売れたり、売却益が出る場合があります。

４．築古マンション投資のメリットは？

築古マンションが人気の理由はメリットがあるからです。築古マンションのメリットを紹介していますので、是非参考にしてみてください。

4.1築古マンション投資のメリット1：売却益が狙える

図１のようにマンションの価値は築年数と共に下がっていきますが、20年以上経過すると下落率は横ばいになっていきます。築古マンションは立地条件が良い場合が多く、利便性が高いため人気です。

立地条件が良い物件は築年数が経過していても資産価値が下がるどころか高値での売却が見込めるため売却益を狙うことも可能です。

4.2築古マンション投資のメリット２：高い収益力

築古マンションは新築マンションの約半値で購入ができ、購入価格に対して新築・築浅と比較すると賃料の下落率が低いので利回りが高くなります。

そのため毎月のローン返済額が少なく、月の収支がプラスになりやすい特徴があります。キャッシュフローとキャピタルゲインによって総収益は新築・築浅と比較して高いことが多いのです。

4.3築古マンション投資のメリット３：変動リスクが低い

前述のとおりマンションの価値は築年数と共に下がっていきますが、20年以上経過すると下落率は横ばいになっていきます。築20年〜35年の築古マンションであれば物件価格・家賃共にすでに下げ止まっており、大きな変動リスクはありません。

また毎月のコストである修繕積立金に関しては、新築時は安く設定されており段階的に上がっていく傾向があります。築年数が古くなっていくと修繕積立金は上がりにくくなります。そのため築古マンションで運用を始めた場合、価格と収支の下落リスクが低くなります。

５．築古マンション投資のデメリットは？

築古マンションにはメリットと同時にデメリットもあります。築古マンションのデメリットを紹介していますので、メリットとデメリットを吟味した上で、自分にとって投資先にふさわしいかどうかご検討ください。

5.1築古マンション投資のデメリット１：耐震性について

築古マンションは築年数によって耐震対策が万全でないものがあります。

いわゆる旧耐震といわれるものです。大規模地震があるたびに耐震基準は見直されており、1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の1981年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。

新耐震基準と旧耐震基準の違いは図2のようになります。

このように旧耐震基準の建物は大規模な地震が来た場合倒壊の恐れがあるため、築古マンション投資をする場合は新耐震基準である1981年6月1日以降のマンションが安心です。

5.2築古マンション投資のデメリット２：設備のグレードが低い

築古マンションは新築・築浅マンションと比較すると設備のグレードが低いことが多いです。例えばオートロックがついてなかったり、トイレとお風呂が一緒のユニットバス（3点ユニット）だったりすることがあります。

リノベーションしている場合もあり、物件にもよりますが投資する際は設備と利回りのどちらかを取るかを考える必要があります。

5.3築古マンション投資のデメリット３：節税効果が低い

築古マンションは新築・築浅マンションと比較すると節税効果が低いです。節税効果は3年と短く、新築の場合は節税効果が15年なので1/5程度です。

築古マンションは節税効果が低いものの、利回りやキャッシュフロー・キャピタルゲインでは利益を得られやすいので、年収に応じて自分がどのくらいの築年数のマンションに投資するとメリットが大きいのか考える必要があります。

６．築古マンションの出口戦略は？

築古マンションの出口戦略は短期間での売却を視野に入れることが重要です。ただし、個人で購入し5年未満で売却する場合は短期譲渡所得となり税率39.63％と高い税金がかかってきます。

5年以上保有すると長期譲渡所得となり税率20.315％と短期譲渡所得の約1/2の税金となるので5年経過してからの売却を念頭に入れての運用がおススメです。

また、海外投資家はキャッシュで不動産を購入するケースが多いので海外投資家とパイプを持っている不動産会社を通して売却するとスムーズにいくことが多いです。

７．まとめ

東京都内のマンションは築 20年以上経過すると下げ止まるので資産価値を維持したまま売却できるケースが多いです。

築古マンションは短期所有で売却を見据えた運用が重要です。ただし、個人取得の場合は5年未満だと高い税率になるので注意が必要です。個人取得の場合は5年経過してからの売却がおススメです。

海外投資家とパイプがある不動産会社をとおして売却するとスムーズに売却できるケースが多いです。

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