日本の不動産市場は本当に崩壊するか？｜人口減少・金利上昇時代のリスクと見通しを読み解く

【はじめに】「不動産バブル崩壊論」は本当か？

「2025年、不動産価格は崩壊するのではないか？」
「人口減少や高齢化、相続ラッシュで不動産が売れなくなる？」

このように崩壊論はここ数年、ネットや一部メディアで繰り返し語られてきました。
しかし、2025年現在、日本の不動産市場は全国的に見れば依然として堅調な動きを見せています。

では、本当に市場崩壊が起こる可能性はあるのでしょうか？
それとも、一部の地域や物件に限定された選別の時代へと移行しているだけなのでしょうか？

本記事では、現在語られている不動産市場崩壊論の背景や根拠を紐解きつつ、実際の市場データを基に、
多角的にリスクと展望を解説します。

▶︎都市部：依然として堅調な需要と価格
・東京23区、大阪市・名古屋市、福岡市などの都市圏では地価が引き続き上昇。
・賃貸需要も活況を呈しており、コンパクト物件やファミリー向け住宅は高い稼働率を維持。
・新築マンションは価格が高止まりしているが、成約率は安定。

▶︎地方：空室リスクと資産価値低下が深刻
・人口減少が進行する地方では価格維持が困難な地域もあり、空き家率25％を超える自治体も増加。
・築古物件の増加や維持、解体コストの上昇により、流動性の低下が深刻。

→ 結論：日本の不動産市場は一律に崩壊するのではなく、地域や物件による選別と二極化が進行中。

① 団塊世代の相続問題（いわゆる2025年問題）
・団塊世代の高齢化により、不動産資産の大量相続が本格化。
・相続人が都市部に居住しているケースが多く、地方物件の売却が急増する見込み。

② 金利上昇による負担増加
・2024年、日銀がマイナス金利政策を終了し、政策金利は0.5％へ。
・住宅ローン金利も上昇傾向にあり、高値購入層がローン返済の負担額を恐れ売却に動く懸念が高まっている。

③ 新築マンションの供給過多
・東京湾岸エリアや郊外では新築マンションの在庫が増加中。
・成約率の低下、価格調整、投資利回りの低下が課題に。