【はじめに】「今、動くべきか？」という永遠のテーマ
① 価格は「高止まり」だが急落リスクは限定的
新築：平均価格は首都圏で8,500万円超と過去最高水準
中古：築浅〜中堅築年の流通量が減少し、相場維持
② 住宅ローン金利は「緩やかに上昇中」
日銀のマイナス金利解除により、変動型0.8％前後、10年固定1.5％前後
今後さらに0.2〜0.5pt程度の上昇は想定される
③ 供給量は都市圏を中心に「慢性的な不足」
再開発・物流施設との用地競合で新規分譲が減少傾向
実需・投資ともに“選べる物件が少ない”状況
「売るなら今」が有利な3つのケース
✅ ケース1：都心部 or 駅近の人気エリア物件
需給バランスが売り手優位。価格はピークに近い可能性があり、高値での売却チャンス
✅ ケース2：相続物件・使わない資産
空室リスク・維持費・固定資産税がかかるだけの物件は、資産の組み替え時期
✅ ケース3：金利上昇による“買い手の心理冷え込み”前
今後金利がさらに上がると、買主の購買力が落ちて売却価格に影響が出る前に動くべき
「買うなら待つ」が理にかなう2つの局面
⚠ ケース1：物件価格と内容が見合っていない
「価格は高いが、築年数や設備は見劣りする」物件が多いときは、価格調整を待つ戦略もあり。
⚠ ケース2：新築購入予定で入居が2年以上先
金利・供給・建築コストが読みにくい今、先の計画ほどリスクが高くなるため、様子見が妥当。
エリア別・目的別の判断フレームワーク
エリアタイプ 売り時判断 買い時判断
都心6区 ✅ 今が売却好機 ⚠ 高値圏ゆえ、厳選が必要
準都心（中野・板橋など） ✅ 新築供給少 → 中古売却に有利 ✅ 競合少ないため掘り出し物がある可能性
地方都市（札幌・福岡） ✅ 相場高騰中、今がピーク圏 ⚠ 人気エリアは価格天井感あり
郊外ベッドタウン ⚠ 価格上昇は限定的 ✅ 築浅・戸建ては買い時に近い可能性固定？変動？
実需と投資、考えるべき“視点の違い”
▶ 実需購入の判断軸（一次取得者）
「いま買って10年住めるか？」で判断
月々の支払いと将来の住み替え余地を設計することが重要
金利上昇前に固定化する意味は大きい
▶ 投資用購入の判断軸
利回り＞金利＋維持費用＋売却損リスクが成立するか
出口（売却または賃貸継続）が取れる設計か
購入価格に“情報格差”があるか？が最も重要
金利・物価・供給…周辺環境からの判断材料
項目 傾向（2025年） アドバイス
住宅ローン金利 上昇傾向（＋0.2〜0.5pt） 実需なら「固定金利」も視野に
建築費 高止まり（職人不足・資材高） 新築希望者は「予算膨張」に注意
地価 都心は微増／郊外は横ばい or 調整 土地から買う場合は慎重な見極めが必要
インフレ率 2％前後の安定推移見込み 貨幣価値減退による「実物資産需要」は継続
【まとめ】“予測”より“設計”が勝つ不動産戦略へ
「売るべきか？」「買うべきか？」という問いに、絶対的な正解は存在しません。
重要なのは、“いま動くことの意味”と、“動いたあとをどう設計するか”。
✅ 「価格」ではなく「ライフプランとの整合性」で決める
✅ 「市場の動き」より「出口の戦略」で判断する
✅ 「買う」「売る」より「どう使う」「どう持つか」にフォーカスする
未来を“当てる”ことより、変化に備えた設計力こそが、
2025年以降の不動産戦略に求められる最大の武器となるでしょう。
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