絶対に値上がりしない街ランキング｜2025年最新版

【はじめに】不動産価格が”停滞”するエリアのリアルを徹底解説

2020〜2025年にかけて、日本全国で不動産価格の二極化が進行しています。
東京・名古屋・福岡などの都市部ではマンション価格が高騰し続ける一方、
地方では「値上がらない街」「売りたくても売れない街」が増えています。

本記事では、人口動態・賃貸需要・成約価格の推移などを踏まえ、
2025年時点で“資産価値が伸びづらい街”をランキング形式で解説します。

【第1位】千葉県「銚子市」

『安く買える＝リスクが小さい』ではない典型型

銚子市は、2000年に約7万人いた人口が現在5万人台まで減少し、
若年層とファミリー層の流出が続いています。
街全体の消費が落ち込み、商業施設の閉店や市街地の空洞化が加速。
その結果、住宅需要も弱くなっています。

中古マンションの取引は一件あたりの成約まで数ヶ月〜1年以上かかることもあり、
売り出し価格を下げても買い手がつかないケースが増加。
中古戸建てでは「100〜300万円」で売りに出される例もあり、
”買えるが、売れない”市場が形成されています。

賃貸需要も高齢者中心で、単身者や転勤者が少ないため空室が長期化しやすい。
値段の安さだけで購入すると、維持費や固定資産税だけが残るリスクがあります。

【第2位】北海道「夕張市」

『値上がらない』というより、『市場が動かない』街

夕張市は人口の減少が全国トップクラスで、ピーク時の11万人から現在は7,000人前後。
高齢化も50％を超え、若年層・働き手の流出が止まりません。

不動産市場は極端に弱く、中古戸建てが数十万円で売られることもあります。
土地は”0円譲渡”や”売主側が税金負担して引き取ってほしい”という逆転現象も見られます。

賃貸需要は限定的で、入居者はほぼ高齢者。学生・転勤族がいないため
長期空室が当たり前になっており、投資目的の取得には不向きと言えます。

都市開発がほとんど進まず、商店街も衰退。
需要がない以上、価格が上がる要素は極めて小さい地域です。

【第3位】福岡県「八女市」

”住みやすさ”と”値上がり”は別の話

八女市は歴史ある街で、農業も盛ん。生活コストも低く、地域としての魅力はあります。
しかし、不動産市場の視点では評価が大きく変わります。

駅からのアクセスが弱いエリアが多く、鉄道利用の利便性が低い。
企業や大学が少ないため、若年の転入がほとんどありません。

結果として、空き家率が増加し、中古戸建ては相場が激安化。
「100万台で購入可能/リフォームの方が高い」という物件が多数存在します。
売りたくても希望価格で売れない、むしろ値段をつけられないケースすらあります。

購入しやすい価格帯ですが、出口戦略が極めて難しいのが特徴です。

【第4位】香川県「観音寺市」

”暮らすには良い街”でも、不動産は伸びない

観音寺市は海沿いで穏やかな環境があり、生活コストも低く住環境としては良好。
しかし、不動産投資で重要な「需要の継続性」には課題があります。

人口は減少傾向が続き、街に大きな企業や大学がほとんどありません。
そのため転入者が非常に少なく、賃貸市場の中心は地元住民のみ。

特に単身需要が弱く、ワンルームアパートは空室が出やすい傾向。
家賃も2万〜3万台が一般的で、家賃を下げないと入らない場合も多い。

利回り表面上は高く見えても、
「入居者がつかない→実質利回りゼロ」というパターンが頻発します。

大きな再開発計画も少なく、価格が上昇する材料が不足しています。

【第5位】青森県「三沢市」

基地需要はあるが、”自然体としての需要”は弱い

三沢市は米軍基地や自衛隊駐屯地があるため、一定の賃貸需要は存在します。
しかし、民間人口は年々減少しており、街の中心部では商店街の空き店舗が増加。

不動産市場は「基地関係者が入るかどうか」で大きく波があり、
一度退去すると次の入居者が見つからない状態が続くこともあります。

政治情勢や国際関係に左右されやすい市場のため、不動産の価値が安定しません。
また、市内に大規模な開発計画も少なく、街の将来性が読みづらいことが価格上昇を抑えています。

なぜ、この街は値上がらないのか？共通点は「需要の縮小」

原因	内容
人口減少	住む人が減れば価格は上がらない
若年層の流出	賃貸・購入どちらも需要が落ちる
再開発が進まない	価格を押し上げる材料がない
売却希望者が多い	供給＞需要で相場が下がる
企業・大学不足	転入人口が増えない

地方の不動産は、安く買えます。
しかし「買える街」ではなく、「売れる街」を選ばなければ資産にならず負債になります。

逆に、値上がりする街の共通点は？

価格が伸びている街には、必ず理由があります。

✅駅の乗降客数が増えている
✅再開発が進行中
✅大学や企業の集積
✅タワーマンションが増えている
✅人口が増えている、転入が多い

・東京23区
・福岡市（特に天神、博多）
・名古屋駅周辺
・横浜、川崎の再開発エリア

こういった地域には、「買って貸せる」「貸して売れる」という”出口の強さ”があるため、
値上がりしやすく投資として優位性が高いと言えます。

【まとめ】

ランク	街	特徴
1位	銚子市	人口減・商圏縮小で売れない
2位	夕張市	市場が動かず、買い手がいない
3位	八女市	空き家増加、価格がつかない
4位	観音寺市	単身需要なし、賃貸が埋まらない
5位	三沢市	基地依存で不安定、民間需要弱い

安い物件には、安い理由があります。
投資で大切なのは、「買いやすさ」ではなく「売りやすさ」。
資産価値を考えるなら、人口の増減や需要の有無を必ず確認することが重要です。