【はじめに】なぜ東南アジアが注目されるのか？
2025年の今、東南アジア（ASEAN）への不動産投資が再び注目を集めています。
その理由
高い人口増加と若年層比率
経済成長と所得水準の上昇
都市インフラの整備と不動産需要の拡大
これらにより、「長期的な成長×分散投資の地理的対象」として適した市場になりつつあります。
注目国①【ベトナム】堅調な都市成長と外資需要
主都市：ホーチミン、ハノイ
特徴：外資規制緩和、製造業誘致による都市化加速
市場動向：外資系デベロッパー進出で高級コンド需要が増加中
投資ポイント：外国人購入枠が限定されているため、信頼性あるパートナーの確保が重要
→ 土地保有権は不可（使用権のみ）だが、首都圏や工業団地周辺の物件は流動性が高い
注目国②：【フィリピン】高い経済成長率と都市再開発
主都市：マニラ首都圏（BGC、マカティなど）
特徴：平均年齢24歳台、BPO（コールセンター等）産業の拠点
市場動向：再開発地区（例：BGC）で高級コンドミニアムの供給と成約が活発
投資ポイント：区分所有OK／ドル建てで賃料収入も可能、英語圏で契約も比較的スムーズ
→ 都市ごとの治安・交通アクセスにはばらつきがあり、ロケーション精査が必須
注目国③：【タイ】観光需要の回復とコンドミニアム再注目
主都市：バンコク、パタヤ、チェンマイ
特徴：観光業の回復で短期・中期賃貸のニーズが回復
市場動向：外国人向け高級コンドミニアムがコロナ前価格へ戻りつつある
投資ポイント：外国人はコンド購入可／土地保有不可／リセール市場も発達
→ 家具付き、駅近物件、フロア指定などで賃料水準が大きく変動するため、商品選定が重要
注目国④：【インドネシア】新首都建設で注目の移行期
特徴：世界第4位の人口、豊富な天然資源＋経済成長
市場動向：新首都建設（ボルネオ島）に向けて官民連携型のインフラ投資が進行中
投資ポイント：外国人による不動産購入には厳格な規制があり、現地法人スキームが一般的
→ 土地ではなく「借地権＋建物」形式が多く、法務・税務の確認は必須
注目国⑤：マレーシア｜中間層拡大とインフラ主導の成長
主都市：クアラルンプール、ジョホールバル
特徴：外国人購入可能／MM2Hビザ制度／英語普及率も高
市場動向：郊外鉄道や高速道路など国策インフラ整備で郊外型住宅の需要が増加
投資ポイント：物件価格が相対的に安く、長期居住型 or セカンドハウス層にも人気
→ 外資の参入が早かった分、エリア格差とデベロッパー評価が明暗を分ける
【投資判断の3つの視点】リスク・収益・法制度
視点 チェックすべきこと
リスク 政治的安定性／現地通貨の変動／外国人規制
収益性 表面利回りだけでなく為替リスク・税引後CFも含めた評価
法制度／税制 外国人所有権／賃貸可能性／二重課税防止条約の有無などの確認
→ 日本語でのサポート体制・現地の不動産会社の信頼性も重要な選定軸です。
【まとめ】成長性×分散効果で戦略的に取り入れるべき市場
東南アジアは、不動産投資における「成長性」「リスク分散」「通貨分散」の3拍子が揃う市場です。
ただし、国によって法制度・物件タイプ・管理レベルは大きく異なります。
✅ リスクと収益の“バランス重視”で国とエリアを選ぶ
✅ パートナー・管理体制・出口戦略を購入前に固める
✅ 長期目線で「5年後にどうなっているか」をシナリオで描くこと
国内不動産に加えて、「外貨で持つ」「人口増国に乗る」という選択が、これからの資産設計において大きな意味を持ちます。
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