【はじめに】都内区分マンション投資で売却タイミングが重要な理由
不動産投資の世界では、購入の判断と同じくらい「売却のタイミング」が投資成果を左右します。
特に東京都内の区分マンションは、資産価値が落ちにくく、実需と投資の両面から需要が見込める優良資産です。だからこそ「いつ売るか」によって、得られる利益は大きく変動します。
2025年の不動産市場では、新築価格が依然として高値圏にある一方で、価格調整の兆しも見え始めています。
こうした局面では、「高値で売却して利益を確定させるか」か「今後のリスクを取って保有し続ける」かの判断が求められます。
この記事では、「なぜ2025年の今が売却の好機なのか」を6つの視点から詳しく解説し、投資家が出口戦略を成功させるためのヒントを紹介します。
【価格ピークアウトの兆し】売却を急ぐべき理由
2025年5月、都内23区の中古マンション70㎡の価格は1億円を突破し、バブル期を超える市場最高水準に達しました。これは、低金利環境や資材費高騰、土地取得コストの増加など、複数の要因が重なった結果です。
しかし、同年4月には一部のエリアで平均価格が9,000万円台に下落するなど、価格調整の兆しが出始めています。これは「高値での買い手が減少し始めている」サインであり、今後の市況によっては徐々に下落基調に転じる可能性があります。
売却を検討する投資家にとっては、高値圏での売却ができる最後のタイミングになるかもしれません。
価格ピークアウトが見える今こそ、出口戦略を描くことが求められます。
中古区分マンション市場の堅調な需要
新築マンションの価格が高騰する一方で、中古マンションの人気はむしろ高まっています。
2025年4月のデータによると、都内の中古マンション価格は前年比約28%増。
さらに、流通件数も安定しており、投資家・実需層ともに積極的に取引を行なっています。
特に、単身層・DINKs層・富裕層のセカンド需要が多いことが中古市場を下支えしています。
新築は予算オーバーでも、中古なら検討可能という層が増加しているためです。
投資家にとって重要なのは、「売りたいときにすぐ売れる市場」が形成されていること。
流動性が高い市場では、出口戦略が立てやすく、価格の下落リスクを回避しながら売却を進められます。
新築供給不足による売り手市場
2024年度の新築マンション供給戸数は約23,000戸と、過去50年で最少水準に落ち込みました。
背景には、資材価格の高騰・建設業界の人手不足・環境規制の強化など、複合的な要因があります。
供給が極端に減っているため、新築市場は「希少価値」が高まり、その反動として中古マンションの需要が一層高まっています。買い手は「選択肢が限られる」中で物件を探すため、売却希望者にとっては強気の価格設定が可能な状況です。
つまり、今は売り手に有利な市場(売り手市場)であり、区分マンションオーナーが売却を考える最適なタイミングといえます。
【海外投資家の注目】円安で外国資本が流入
現在の円安は、日本の不動産市場に大きなインバウンドを与えています。
円安によって、海外の投資家から見れば都内不動産は「割安資産」として映えるため、中国・台湾・香港・
シンガポールなどの投資家が積極的に購入を進めています。
特に、都心部の区分マンションは「利便性・資産性・貸しやすさ」の三拍子が揃っており、海外投資家にとって魅力的な投資対象です。その結果、海外資本が流入することで価格の下支え効果が働き、売却しやすい環境が整っています。
今売却を進めれば、こうした海外資金の後押しを受けて、高値成約の可能性を高められるでしょう。
区分マンション特有の資産性と出口戦略
区分マンションは、単なる利回り商品ではなく、投資資産としての「安定性」が評価されています。
- 資産性：都心立地による価値の維持
- 流動性：需要層が幅広く、売却が容易
- 安全性：管理組合が存在し、建物維持の仕組みが整っている
このように、区分マンションは「持ちやすく、売りやすい」投資対象であり、他の不動産資産と比較しても出口戦略を描きやすい点が大きな魅力です。
ただし、利回りは年々低下傾向にあるため、保有によるキャッシュフローよりも「売却益を確定させる」方が合理的なケースも増えています。投資効率を最大化するなら、出口戦略を重視した判断が必要です。
【再開発エリアの影響】資産価値の底上げ
東京都内では、品川・渋谷・虎ノ門・晴海など大規模再開発が進行中です。再開発が行われるエリアでは、交通インフラや商業施設の整備によってエリア全体の資産価値が底上げされます。
例えば、品川駅周辺の再開発は「リニア開業」も見据えて進めており、すでに地価上昇が顕著です。
こうしたエリアにある区分マンションは、高値で売却できる可能性が非常に高いといえるでしょう。
再開発による恩恵を受ける物件を保有しているオーナーは、今こそ出口を取る絶好のタイミングかもしれません。
区分マンション売却しやすさ比較（都内 vs 郊外）
| 築年数 | 都内(東京23区中心) | 郊外・地方都市 |
| 築0~5年 | ◎非常に売りやすい。新築プレミアム＋投資需要。 | ◯新築需要あり。ただし転売狙いは少なく、価格は伸びにくい。 |
| 築6~10年 | ◎売却しやすい。築浅需要が強く、家賃も維持されやすい。 | △需要はあるが、築浅でも価格が伸びにくい。 |
| 築11~20年 | ◯需要あり。特に単身向け・駅近なら投資家に人気。 | ▲修繕リスクで需要が減少。売却が難しくなる。 |
| 築21~30年 | △条件次第。都心駅近なら融資も付きやすくまだ出口あり。 | ×流動性が低く、現金買い以外はほぼ困難。 |
| 築31年以上 | ▲売却は難しいが、都心・駅近なら現金投資家の需要あり。 | ✖︎ほぼ売却困難。安値で処分か保有継続が中心。 |
【まとめ】2025年は「出口戦略」を描く最適な年
2025年の都内区分マンション市場は、複数の要因が重なり「売却に有利な環境」が整っています。
売却を検討すべき6つの理由
- 価格がピークアウトの兆し
- 中古市場の需要が堅調
- 新築供給不足で売り手市場
- 円安で海外投資家が流入
- 区分マンションならではの資産性
- 再開発エリアで資産価値が上昇
この６つを踏まえると、2025年は売却を考える絶好のタイミングといえます。
区分マンション投資の出口戦略は「高く売れる時期に、確実に売却すること」が最大のポイントです。
今の市況を活かして利益を確定させれば、資産価値を最大化し、次の投資資金を得ることもできます。
まずは、無料査定や市場調査を活用して「今売るべきか」を確認しましょう。
これが成功への第一歩になります。
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