この区のマンション、実はめちゃ稼げるらしい｜都内で投資家が注目するエリアとは？

【はじめに】“表では語られない“東京の稼げる区とは？

都内の不動産投資といえば、港区・渋谷区・千代田区のような”王道エリア”を思い浮かべる人が多いですが、
近年プロの投資家が静かに買い進めているのは、意外な「あのエリア」です。

家賃相場と物件価格のバランスが良く、人口流入も強く、空室リスクを抑えながら
高い利回りを狙える”穴場区”に注目が集まっています。

では、今どの区が「実はめちゃ稼げる」と言われているのでしょうか？

最近注目されているエリアには、以下の3つの共通点があります。

✅物件価格がまだ高騰しすぎていない
✅家賃水準が安定しており、空室率が低い
✅再開発やインフラ整備が進行中

単身者や共働き世帯が増加しており、「駅近・コンパクト・都心アクセス良好」の物件需要が高まっています。

◆1位：品川区
✅再開発・スーパーターミナル化で資産価値が上昇
✅山手線・新幹線・空港アクセスなど交通性能が抜群
✅単身〜法人契約まで幅広く需要あり
👉中古ワンルームでも利回り4〜5%台が狙えるエリア。

◆2位：大田区
✅羽田空港・産業集積による人口流入
✅大森・蒲田・大岡山は家賃需要が安定
✅港区・品川区より価格が抑えめ
👉実質利回り4.5〜6%も期待できる穴場ゾーン。

◆3位：江東区
✅豊洲・有明・東陽町など再開発が急成長
✅ファミリー・単身どちらも空室率低め
✅共働き世帯・若年層に人気
👉今後の資産価値アップも視野に入る注目地。

◆その他の有望エリア
・北区（赤羽・王子）：家賃需要強・価格安定
・中野区：若者・単身世帯の流入が増加
・荒川区（日暮里・南千住）：利回りと相場のバランス◎

✅築10〜20年の中古マンション
・価格がこなれて利回りが出しやすい
・管理体制次第で長期保有向き

✅駅徒歩7分以内
・空室期間を短縮でき、家賃下落リスクも低減

✅ワンルーム〜1LDK
・転勤族・若手社会人・単身者などターゲットが幅広い
・運用コストが低く、出口戦略にも強い

✅管理体制と修繕履歴
・管理組合の財務状況
・長期修繕計画の有無
・共用部の清潔さ・防犯性

管理が弱い物件は空室リスク・資産価値低下につながるため要注意です。

✅賃貸相場と競合状況
・同エリアの家賃水準
・平均募集期間
・築年数・設備の比較

想定家賃が現実市場とズレていないかを事前確認しましょう。

✅再開発・人口動態・企業誘致をチェック
・駅前再整備
・大学や大型施設の建設計画
・周辺の人口推移

こうした要素は売却時の評価額を左右します。

✅売却しやすい築年数・立地選び
・築浅すぎると割高
・築古すぎると買い手が限られる
・ブランド力・駅距離も重要指標

”インカムゲイン＋キャピタルゲイン”が両立できるかが鍵です。

これからの不動産投資で重要なのは、
「誰もが知る高額エリア」ではなく、「安定需要×将来性×利回りのバランス」です。

✅価格がまだ抑えられている
✅空室リスクが低く、賃貸需要が安定
✅再開発や人口動態で将来性あり

その3拍子が揃った、品川区・大田区・江東区などの”次世代が稼げる区”が今、プロ投資家に選ばれています。