2025年版｜住宅ローン金利は今後どうなる？専門家の見解と賢い借り方を徹底解説！

【はじめに】なぜ今「金利の行方」が注目されるのか

2024年、日銀は17年ぶりとなるマイナス金利の解除に踏み切り、金融政策は転換期を迎えました。

それに伴い、住宅ローン金利にも徐々に上昇の波が広がりつつあります。

マイホームの購入、もしくは投資用不動産の取得を考えている方にとって、
「金利が上がったら返済はどうなるのか？」「変動金利は本当に安全なのか？」といった不安は
非常に大きいはずです。

この記事では、2025年以降の住宅ローン金利について、仕組み・予測・専門家の見解を踏まえながら、賢い選び方と対策を徹底解説していきます。

▶ マイナス金利解除が与えたインパクト 2024年3月、日銀はマイナス金利を解除し、政策金利を0〜0.1％へと引き上げました。

これにより、「変動型住宅ローン」の金利は徐々に上昇傾向に。

時期政策金利（上限）変動型ローン金利固定10年ローン金利 2023年12月時点 -0.1% 0.38%前後 0.9%前後 2025年4月時点 +0.1% 0.7～0.9% 1.3～1.6%

特に10年固定以上の長期金利系ローンは、長期国債利回りの上昇に連動して利率が上がっています。

金利には大きく3つのタイプがあります。

金利タイプ特徴向いている人
変動型市場金利に応じて上下する。初期金利は低い短期保有／借入額が少ない人
固定期間選択型 5年・10年など一定期間固定。その後は変動に中期的に安定した返済をしたい人
全期間固定型借入時の金利が最後まで続く長期保有／金利上昇が不安な人

※2025年4月現在、多くの金融機関で「10年固定」と「変動型」の金利差が 0.6～0.9％前後になっています。

▶ 【シナリオ1】緩やかな上昇（最も現実的）

日銀は利上げのペースを慎重に進める
政策金利：+0.25％まで変動金利：1.0％前後固定金利：1.5〜1.8％程度 ※インフレ・円安が一定の抑制下にある場合

▶ 【シナリオ2】急速な利上げ

米国の利上げ継続、日本の物価高進行政策金利：+0.5〜1.0％変動金利：1.5〜2.0％固定金利：2.0〜3.0％以上 → 住宅ローンの月額返済が数万円単位で増加する可能性

▶ 【シナリオ3】再び緩和路線へ（低確率）

経済失速・景気後退・物価下落などにより再度緩和金利は現状維持〜微減

比較項目変動金利固定金利

初期金利低い（0.4〜0.8%）高め（1.3〜1.8%）

返済額の変動半年ごとに見直しの可能性固定

リスクヘッジできないできる
総返済額の予測性低い高い

変動金利を選ぶ場合の注意点：「5年ルール」「125％ルール」など仕組みを正しく理解する繰り上げ返済・借換え前提の設計が重要

固定金利を選ぶ場合のメリット：月々の返済額がブレず、長期的な資産設計がしやすいコロナ以降定着した「地方移住」の流れは一服したものの、二極化の構造はますます明確に。

「金利が上がると、不動産価格が下がるのでは？」と考える方も多いですが、現実はそう単純ではありません。

都心部の物件は、価格が下がりにくい（実需・インバウンド・土地制約）一方、郊外・ファミリー物件では一部価格調整もポイントは、“価格の下落”より“ローン総額の上昇”の影響が大きいという点。

例）5000万円の物件を金利0.5% → 月々約13万円金利1.5% → 月々約15万円（差額：年間24万円）

価格が100万円下がっても、ローン金利が上がると実質負担は増える可能性もあるのです。

金融機関の声「これまでの超低金利が異常だった。1%台後半が“正常水準”と見ている」（メガバンク営業部）

不動産会社の声「都心や好立地は、金利よりも“物件の希少性”が優先されており、価格が下がる兆しは薄い」（都内大手仲介）

ファイナンシャルプランナーの声「子育て・教育資金など総合的な家計シミュレーションが不可欠。将来の変動に備えて“返済可能額”で借りるべき」（FP技能士）

2025年以降、住宅ローン金利は「緩やかな上昇トレンド」に入ったと考えるべきです。

これから購入・借り換えを検討する方は、以下を意識してください。

✅ まとめポイント
今は“変動から固定”へ切り替え検討の過渡期金利だけでなく「保有期間」「出口戦略」「リスク耐性」まで
考える「最も安い金利」より「最も安心できる設計」を優先する金利は“コントロールできない要因”。

だからこそ、「準備」と「設計」で負けない戦略を組むことが、賢い不動産購入・投資の第一歩となるのです。