【はじめに】空室リスクは“立地と間取り”で8割が決まる
「不動産投資で一番怖いのは空室」とよく言われますが、 そのリスクは「運」ではなく物件選びの精度で大半が決まります。
特に「立地」と「間取り」は、入居者が物件を選ぶうえで最も重視する要素。
この記事では、空室リスクを極力下げるための選定基準を、エリア・物件種別・ターゲット別にわかりやすく解説します。
入居が決まらない物件に共通する“選ばれない理由”
下記に当てはまる物件は、空室期間が長引く傾向があります。
原因カテゴリ 具体的な特徴例
立地 駅徒歩15分以上／坂道が多い／最寄り駅に魅力がない
間取り 収納が少ない／洗濯機置場が外／ユニットバス・狭すぎるトイレなど
設備 オートロックなし／ネット無料なし／宅配ボックスなし
情報不足 写真が少ない／間取り図が不鮮明／VRや動画が未対応
→ “選ばれない”理由を潰していくこと＝空室対策の第一歩です。
空室リスクを減らす立地の3つの判断軸
✅ ① 駅距離と徒歩動線
都心・準都心：徒歩7分以内が強い
郊外型：バス便は避ける／駐輪場・駐車場の整備がカギ
夜道が明るい／信号が少ない＝安全性も加味される
✅ ② 生活導線の豊かさ
コンビニ／スーパー／ドラッグストアが徒歩5分圏内
銀行・クリニック・郵便局など「生活インフラの密度」が重視される
✅ ③ 駅のブランドと再開発動向
例：高輪ゲートウェイ、池袋西口、川崎など再開発エリアは中長期的に有望
「急行停車駅」「沿線の通勤ニーズ」「大学・病院の近隣」もチェックポイント
長く住まれる間取り・設備の設計ポイント
要素 推奨内容
洗面台 独立洗面台（ユニットバスは避ける）
収納 クローゼット＋α（WICやシューズボックスも評価される）
キッチン 2口コンロ以上 or IH対応／作業スペースが確保されている
玄関 姿見鏡＋棚／傘立てスペースなど“使いやすさ”が印象を左右する
バルコニー 洗濯物が干しやすい広さ＋目隠しあり（女性に特に有効）
ネット環境 無料Wi-Fiはもはや標準装備／通信速度の明記で選ばれやすくなる
→ 「短期転居を防ぐ」ためには、生活動線の快適性と収納の工夫が鍵です。
【ターゲット別】選ばれる物件条件の違い
ターゲット層 重要視される要素 NG条件
学生・若手社会人 駅近／独立洗面台／オートロック／ネット無料 洗濯機置場なし／1階
／騒音・隣人トラブルあり
単身女性 夜道の安全性／2階以上／宅配BOX／洗面独立 共用部が暗い／外から丸見え DINKs 2LDK〜
／収納多め／生活導線の良い間取り 1LDK＋和室やキッチン横のトイレなど
高齢者 エレベーター必須／段差なし／駅徒歩5分以内 エレベーターなし／和式トイレ
→ 誰に貸すかを決めれば、求められる“設備仕様”が自然と見えてきます。
管理力や見せ方も含めた“選ばれ続ける物件”の条件とは
管理が行き届いている＝長期入居・紹介率UPにつながる
→ 清掃・巡回・入退去時の対応スピードで評価される
写真・動画・VRが充実していると成約率が大幅に上がる
→ 外観・内観・周辺環境を“見せる戦略”に変えることが重要
内覧時の印象が最も大事
→ 玄関・水回り・香り・照明が整っていれば数万円のリフォームより効果的
【まとめ】数字ではなく“生活者の視点”で考えることが空室対策の本質
不動産投資では「表面利回り」ばかりが注目されがちですが、 空室が続けば、利回りは一気に“絵に描いた餅”になります。
✅ 立地は「通勤・生活導線・安心感」の3軸で選ぶ
✅ 間取り・設備は「入居者のストレスを減らす視点」で整える
✅ 賃貸経営は“借りる人が主役”。その目線に立つことが空室リスクを減らす最大の近道
空室対策とは、“今ある物件の魅力を最大化する”作業。
そして物件選びの段階から、空室リスクは防げる設計ができるのです。
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