【はじめに】固定資産税の基本と賢い節税への第一歩
不動産を所有する上で避けて通れない固定資産税。
毎年負担する税金だからこそ、その仕組みを理解し、賢く節税することが重要です。
2025年最新版の情報に基づき、固定資産税の基本的な仕組みから、具体的な節税テクニック、そして注意点までを詳しく解説します。
不動産オーナーの方、これから不動産購入を検討されている方は必見です。
固定資産税とは？基本的な仕組み
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地、家屋、償却資産（事業用の機械や設備など）を所有している人に課される地方税です。
所有する固定資産が所在する市町村（東京都23区は都）が課税主体となり、毎年5月から6月頃に納税通知書が送付されます。
納税は年1回、または年4回に分けて行うのが一般的です。
固定資産税の計算方法
固定資産税の税額は、以下の計算式で算出されます。
課税標準額 × 税率 = 固定資産税額
課税標準額: 固定資産税評価額を基に算出されます。
固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が決定する価格のことです。
特に住宅用地の場合、後述する特例措置によって評価額が軽減されることがあります。
税率: 標準税率は1.4%と定められていますが、市町村によって異なる場合があります。
また、都市計画区域内の土地・建物には、都市計画税が課されることがあります。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税であり、標準税率は0.3%です。こちらも市町村によって異なる場合があります。
節税テクニック
固定資産税は、いくつかの特例や制度を活用することで、負担を軽減することが可能です。
1. 小規模住宅用地の特例を活用する
住宅用地は、その面積によって課税標準額が大きく軽減されます。この特例は固定資産税と都市計画税の両方に適用されます。
小規模住宅用地: 住宅1戸につき200平方メートル以下の部分。課税標準額が固定資産税評価額の1/6に軽減されます。
一般住宅用地: 小規模住宅用地を超える部分。課税標準額が固定資産税評価額の1/3に軽減されます。
例えば、300平方メートルの住宅用地の場合、200平方メートルが1/6、残りの100平方メートルが1/3に軽減されることになります。新築・中古問わず、住宅を所有する上で非常に重要な特例です。
2. 分筆・区分による評価額の見直し
土地の評価額は、その土地が接する道路の「路線価」によって大きく左右されます。
路線価の低い道路に面する部分を独立させる「分筆」を行うことで、全体の評価額を引き下げ、固定資産税の負担を軽減できる可能性があります。広い土地を所有している場合に有効な手段です。
また、一棟の建物を複数の独立した区分所有建物にすることで、建物の評価が細分化され、固定資産税の軽減につながるケースもあります。
3. 建物の再建築費を抑える
建物の固定資産税評価額は、同じ建物を新築した場合にかかる費用（再建築費）を基準に算出されます。
そのため、建物の建築時に、過剰な設備や高級な素材を避け、適切なコストで建築することで、評価額を低く抑えることが可能です。
これにより、建築後の固定資産税の負担を軽減することができます。
4. 地方自治体の特例措置を利用する
各地方自治体は、独自の条例に基づき、特定の条件を満たす固定資産に対して固定資産税の減免措置を設けている場合があります。
特に、新築住宅に係る固定資産税の減額措置は、2025年も適用が可能です。この措置は、新築された住宅の固定資産税が一定期間1/2に減額されるものです。
一般住宅: 3年間（マンションは5年間）
認定長期優良住宅: 5年間（マンションは7年間）
この特例の適用要件は以下の通りです。
2026年3月31日までに新築された住宅であること。
居住用部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であること（一戸建て以外の賃貸住宅の場合は40平方メートル以上）。
店舗兼住宅などの併用住宅である場合、居住部分の割合が全体の床面積の2分の1以上であること。 注意点として、この新築住宅特例は都市計画税には適用されません。
その他、以下のような改修工事に対する減免措置もあります。
バリアフリー改修を行った住宅: 高齢者や障がい者が安心して暮らせるよう、バリアフリー改修を行った住宅に対して、翌年度の固定資産税が一定期間減額される場合があります。
省エネ改修を行った住宅: 断熱改修や省エネ設備導入など、省エネ改修を行った住宅に対して、翌年度の固定資産税が一定期間減額される場合があります。
耐震改修促進税制: 昭和57年1月1日以前から所在する住宅に対して耐震改修工事を行った場合に固定資産税が減額される制度もあります。
これらの特例措置は、各自治体によって内容や適用条件が異なりますので、必ず所有する固定資産が所在する市町村の税務課に問い合わせて確認することが重要です。
【まとめ】ベイエリアマンション購入の是非
固定資産税の節税を検討する上で、以下の点に注意が必要です。
申請が必要: 小規模住宅用地の特例などは自動的に適用されることが多いですが、その他多くの特例措置や減免を受けるためには、期限内に市町村への申請が必要です。申請を忘れると、せっかくの制度を活用できません。
評価額の確認: 毎年送付される納税通知書には、固定資産税評価額が記載されています。この評価額が適正かどうかを確認し、疑問がある場合は市町村の税務課に相談しましょう。不服がある場合は、固定資産評価審査委員会へ審査の申出を行うことも可能です。
税率の確認: 固定資産税および都市計画税の税率は、市町村によって異なる場合があります。納税通知書や各市町村のウェブサイトで正確な税率を確認することが重要です。
2025年建築基準法改正の影響: 2025年4月には建築基準法改正が予定されており、再建築不可物件の所有者に対して、現在の固定資産税の優遇措置が見直され、税負担が増加する可能性も指摘されています。
固定資産税は、不動産を所有する上で必ず発生するコストですが、適切な知識と対策を講じることで、その負担を軽減することが可能です。
不明な点がある場合は、自己判断せずに、税理士などの専門家や市町村の税務課に相談することをおすすめします。
賢く節税して、不動産資産をより有効に活用しましょう。
ご相談、資料のダウンロード
