【はじめに】駅近物件の資産価値の現状
駅近物件は、その利便性から高い資産価値を持つとされています。
実際、駅から徒歩5分以内の物件は、徒歩10分以上の物件と比較して平米単価が10～20%高い
(例：94.63万円/㎡ vs 80万円/㎡以下、2021年データ)傾向にあります。
2025年も東京23区やターミナル駅（品川、渋谷）では価格高騰が続き、賃料プレミアム5～10%が見込まれます。
ただし、地方都市では車社会により駅近の価値が限定的で、駐車場や道路アクセスが優先される場合も。
駅近でも資産価値が下がる要因
駅近であっても、以下の要因で資産価値が下がることがあります。
- 価格設定が相場より高すぎる。
周辺相場（例：東京23区平均90万円/㎡）を無視した価格は買い手を遠ざけ、売却期間が2倍に延びる。 - 騒音や治安の問題：駅近の商業エリア（例：新宿、池袋）では騒音や軽犯罪（犯罪率0.8～1.2%）が居住環境を下げる。都市部の繁華街は静かな住宅街（犯罪率0.4%）より価値下落リスク大。
- 日当たりや眺望の悪さ：高層ビルによる日照遮断や低層階の眺望悪化は、価格10～15%減の要因。
例：麻布台ヒルズ低層階。 - 築年数や管理状態の悪さ：築26～30年で平米単価60%下落。
修繕積立金不足や管理不行き届きは売却価格30%減。 - 周辺に競合物件が多い：供給過多エリア（例：豊洲、晴海）では価格競争が激化、賃料5%下落リスク。
- 2025年問題の影響：団塊世代の相続による中古物件供給増が、特に地方駅近で価格下落圧力。
- 駅の乗降者数：乗降者数が少ない駅（例：地方ローカル駅）は需要低く、駅近でも価値下落。
- 災害リスク：洪水や土砂災害リスクの駅近物件は、気候変動懸念で価値10%減の可能性。
資産価値を維持・向上させるためのポイント
資産価値を維持・向上させるためには、以下の点に注意が必要です。
- 投資ROI：駅近物件は賃料5～10%増、空室率2%減。スマートホーム導入で賃料3%上乗せ。
- 適正な価格設定：周辺相場を一括査定（例：HOME4U）で確認。
2025年は新築供給減で中古価格207.2指数（2010年比2倍）を維持。 - 生活利便性の向上：スーパー、病院、公園の近さは資産価値5～10%増。
例：世田谷区の公園170箇所が価値向上。 - 建物の管理とメンテナンス：修繕積立金充実、スマートセキュリティ（AIカメラ、IoTロック）導入で評価向上。2025年省エネ基準義務化で断熱性能必須。
- 将来性のあるエリアの選定：再開発（例：高輪ゲートウェイ2025年3月開業、大阪万博）やリニア新幹線（品川駅）は地価30%上昇予測。
- 駅直結・ターミナル駅：ペデストリアンデッキ直結や複数路線駅は価値15%プレミアム。
例：渋谷駅直結タワマン。
【まとめ】立地だけに頼らない資産価値の見極め方
駅近物件は一般的に資産価値が高いですが、騒音、治安、築年数、供給過多、2025年問題など多くの要因が影響します。
立地だけでなく、建物の省エネ性能、スマートホーム導入、周辺環境（治安0.4%以下の住宅街推奨）、再開発の将来性を総合評価することが重要です。
オンライン防犯マップや自治体データで事前確認、VR内見で効率化を。投資家は賃料プレミアム（5～10%）や売却益（築10年で10%減抑制）を考慮し、一括査定で相場を把握。
地方では駐車場や車アクセスを優先し、災害リスクも評価しましょう。
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