【はじめに】
「家賃保証」「空室リスクなし」という魅力的な文言に惹かれてサブリース契約を結ぶ投資家も多いですが、賃料下落などのリスクを織り込まずに判断すると、将来的に収支が破綻に向かう可能性があります。
今こそ、サブリースの落とし穴を正しく理解することが求められます。
サブリース2025年問題”が迫る賃料大幅下落の危機
2015年頃、相続税対策などを目的にサブリース物件が急増しましたが、2025年という節目の年を迎え、「想定された家賃保証が見直される」リスクが顕在化しています。
人口構造の変化や賃貸市場の冷え込みにより、賃料は見直されやすく、ローン返済が厳しい状況に追い込まれる可能性があります。
サブリース契約の仕組みが賃料維持を困難にしている
サブリースではオーナーがサブリース会社へ物件を貸し、その後会社が入居者へ再貸しします（マスターリース→転貸借）。
オーナーは空室に関係なく家賃を受け取れる一方で、サブリース会社との契約構造により、「借主」の立場である業者が法的に強く守られるケースが多く、賃料見直しの圧力に抗いにくい構造です。
サブリース会社は“家賃減額”を一方的に求めることがある
多くのサブリース契約には数年ごとの「見直し条項」が含まれており、業者は市場状況を理由に保証賃料を下げることがあります。
中には、契約時に「30年家賃保証」と謳われていたにもかかわらず、数年後に賃料大幅減額を要求された事例も報告されています。
解約困難・費用負担・倒産…さらなるリスクも
解約困難：オーナー側からの解除には正当な理由が求められ、高額な違約金が発生する場合もあります。
修繕費・原状回復費の請求：契約内容によっては、退去時などに高額な設備修繕費を業者から請求される状況もあります。
業者の倒産リスク：サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が打ち切られ、管理責任がオーナーに戻るなど支援が全くなくなるリスクも存在します。
法規制もあるが、十分とは言えない現状
2020年に施行された「賃貸住宅管理業法」（サブリース新法）により、重要事項説明の義務化・誇大広告の禁止・契約書交付義務などが整備されました。
しかし、現場では依然としてリスクが散見され、契約内容の細部に潜む問題は自ら見抜く力が必要です。
投資家ができるリスク回避策とは？
| チェック項目 | 内容 |
| 賃料見直し条項の明記確認 | 「見直しのタイミング・減額上限・再交渉条件」を事前把握 |
| 解約条件と違約金の明確化 | 通知期間やペナルティ額を契約書で確認 |
| 費用負担の範囲明記 | 修繕・原状回復・広告費等の責任範囲もはっきりさせる |
| 業者の信頼性確認 | 国交省登録の有無、実績、倒産リスクをチェック |
| 複数収支シミュレーション | 賃料減額・免責期間を加味した収支を事前試算する |
| 専門家にリーガルチェック | 弁護士や不動産のプロによる契約精査を活用 |
【まとめ】甘い言葉に要注意！“本当の家賃保証”を見極めよ
サブリース契約には確かに「安定収入」「空室対応の手間軽減」といった魅力がありますが、その裏には“賃料の大幅減額”“解除困難”“費用負担”“倒産リスク”など、無視できない落とし穴も潜んでいます。
特に2025年を迎える今、不動産投資家は契約書の細部まで精査し、慎重に判断する責任があります。
必要であれば、具体的なリスクチェックリストや信頼できる業者の選び方、リーガルチェック支援なども提供可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
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