【はじめに】なぜ東京に投資資金が集中しているのか？
2025年の日本の不動産市場は、過去に類を満たない活況を呈しています。
特に東京では、2025年第1四半期に約2.095兆円の不動産投資が集まり、世界の都市別ランキングで
堂々の首位に立ちました。
これは、リーマンショック以降で最も高い水準であり、市場の熱狂ぶりを象徴する数字です。
では、なぜ今、これほどの資金が東京に集中しているのでしょうか？
その背景と最新の投資動向を詳しく解説します。
東京に2兆円が集まった衝撃の数字
2025年1〜3月期、日本向けの不動産投資額は四半期ベースで初めて約2.095兆円を記録しました。
特に東京は約110億ドル（約1.5兆円）と、世界の都市別投資額ランキングでトップに立ちました。
第2位にはアメリカのニューヨークが73億ドルで続き、第3位はテキサス州のダラス・フォートワースで63億ドルでした。
この差は、東京市場への信頼と期待がいかに高まっているかを如実に物語っています。
ゴールドラッシュの5つの要因
円安と低金利の同時進行
日本は世界的に見て低金利が続き、借入コストが有利です。
また、円安が進行していることから、海外投資家にとって東京の不動産は「割安」に映ります。
特に、急速に経済力をつけた中国人の富裕層が日本に押し寄せ、マンションを爆買いしています。
北京や上海の新築マンションが日本円で3億円、4億円があたりまえになる中、東京のマンションは2億円程度で良い物件が手に入ります 。
出典元：東洋経済オンライン
大型ディールの相次ぐ成立
上場企業が保有する不動産の売却や外資による大型買収が目立ち、投資額を押し上げました。
特に、企業統治改革により、アクティビストの働きかけで企業が非中核不動産を売却するケースが
増加しています 。
海外資本の再参入
ブラックストーンやアジア系のファンドなど、海外大手が積極的に日本市場に再投資しています。
これらのファンドは、東京の安定した収益基盤と成長性に注目し、大型物件への投資を加速しています。
出典元：文藝春秋PLUS公式チャンネル
オフィス市場の復調
テレワーク一巡後の需要回復や賃料改善を背景に、都心オフィスの売買が活発化しています。
特に、都心5区（千代田・中央・港・渋谷・新宿）では、稼働率が高水準を維持しており、安定した賃料収入が期待できる点が魅力となっています。
出典元：note(ノート)
企業統治改革による資産売却
アクティビストの働きかけで企業が非中核不動産を売却するケースが増加しています。
これにより、市場に大量の不動産が供給され、投資家にとっては魅力的な投資対象となっています 。
誰が東京の不動産市場に投資しているのか？
東京の不動産市場に集まる2兆円超の資金は、多様な投資家によって支えられています。
海外ファンド：積極的な大型投資
世界的な投資ファンドであるブラックストーンやブルックフィールドなどは、日本の不動産市場に再び注目し、大型物件への投資を加速しています。これらのファンドは、東京の安定した収益基盤と成長性に魅力を感じ、
数百億円規模のオフィスや商業施設の取得を進めています。
特に、円安や低金利といったマクロ経済環境が、海外投資家にとっての投資魅力を高めています。
日本企業：資産の再編と効率化
日本企業自身も、市場活性化に一役買っています。保有している非中核資産の売却や再投資を通じて、資本効率の改善を目指す動きが加速しています。特に、アクティビスト株主の働きかけによって、企業が持つ遊休不動産の売却が増えたことで、投資家にとって魅力的な物件が市場に供給される構図ができあがっています。
【資金の流れ】どこに、どのように投資されているのか？
東京の不動産市場に集まる2兆円超の資金は、さまざまな用途に分散して投資されています。
主な投資先としては、以下の分類が挙げられます。
オフィス市場：都心5区が中心
都心5区（千代田・中央・港・渋谷・新宿）は、引き続きオフィス需要の中心地として注目されています。
テレワークの普及により一時的に需要が低下したものの、企業の働き方改革やオフィス環境の重要性が再認識され、需要が回復しています。特に、最新の設備を備えた高グレードのオフィスビルへの投資が活発です。
出典元：イチワメディア(2025年版｜不動産投資のチャンスとリスク！マンション市場の二極化が進む)
住宅市場：単身・ファミリー向けが堅調
都市部での単身者やファミリー層の住宅需要は依然として強く、特に交通アクセスの良いエリアでは賃貸需要が高い水準を維持しています。これにより、住宅用不動産への投資も安定した収益を見込めるとして注目されています。
出典元：イチワメディア(2025年版｜不動産投資のチャンスとリスク！マンション市場の二極化が進む)
物流・データセンター：eコマース・クラウド需要の拡大
eコマースの成長やクラウドサービスの普及に伴い、物流施設やデータセンターへの需要が急増しています。
これらの施設は、安定した長期契約による収益が期待できるため、機関投資家を中心に積極的な投資が行われています。
出典元：東洋経済オンライン
ホテル・商業施設：観光回復に伴う再注目
観光需要の回復により、ホテルや商業施設への投資も再び注目されています。
特に、インバウンド需要の増加が見込まれるエリアでは、収益性の高い物件への投資が進んでいます。
出典元：JLL公式サイト(2025年｜日本のホテル投資市場はさらなる飛躍を遂げる)
投資家が抱えるリスクとは？
東京の不動産市場への投資には、多くの魅力がありますが、同時にいくつかのリスクも存在します。主なリスク要因としては、以下の点が挙げられます。
金利上昇リスク
世界的な金利上昇の動きが、東京の不動産市場にも影響を及ぼす可能性があります。
特に、借入を活用した投資家にとっては、金利の上昇が利回りに直結するため、注意が必要です。
出典元：東急リバブル株式会社(LIVABLEタイムズ)
都心集中リスク
資金が都心部に集中することで、過熱した一極集中による価格の歪みが生じる可能性があります。
これにより、将来的な価格調整リスクが高まる恐れがあります。
出典元：東洋経済オンライン
為替変動リスク
円安が進行することで、海外投資家にとっては日本の不動産が割安に見える一方で、為替変動によるリスクも
考慮する必要があります。特に、円高に振れた場合、為替差損が生じる可能性があります。
出典元：ウォール・ストリート・ジャーナル日本版(中国から日本へ、富裕層の脱出が加速)
流動性リスク
大型物件への投資が増える中で、売却時の流動性が低下する可能性があります。
特に、景気後退局面では、売却に時間がかかることが予想され、資金の回収が難しくなるリスクがあります。
出典元：CBREジャパン(ジャパンインベストメントマーケットビュー 2025年第1四半期)
【今後の展望】選別の時代へ
東京の不動産市場は、現在の活況を維持するためには、選別的な投資が求められる時期に差し掛かっています。短期的には、低金利環境が続けば資金流入は継続する可能性がありますが、金利や為替動向に敏感であるため、慎重な対応が必要です。
中長期的には、企業の資産再編や物流・データセンターなど新分野へのシフトが進むと見られます。
これにより、特定のセグメントへの投資機会が増加する一方で、従来型のオフィス市場などでは過剰供給の
リスクも考慮する必要があります。
出典元：東急リバブル株式会社(LIVABLEタイムズ)
【まとめ】2兆円の資金流入が示す、東京の不動産の今とこれから
東京の不動産市場に集まる2兆円超の資金は、円安・低金利・企業資産売却・海外資本の流入など、複数の要因が重なって起きた“ゴールドラッシュ”です。
しかし、熱狂の裏には金利や為替、集中投資のリスクも潜んでいます。
投資家に求められるのは「利回りに飛びつかない冷静な目」です。
2025年以降、東京の不動産市場は選別のフェーズへと突入するでしょう。
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