【はじめに】「高利回り」だけを信じてはいけない
不動産投資を検討する際、多くの人が最初に注目するのが「利回り」です。
投資物件の広告には「想定利回り10%！」といった魅力的な数字が並び、
初心者ほど「これだけ利回りがあれば安心だ」と考えてしまいます。
しかし、実際には、利回りだけで物件を選ぶと「思ったほど儲からない」「逆に赤字になった」というケースが少なくありません。
では、なぜ利回りだけで判断すると損をしてしまうのでしょうか？この記事では、利回りのカラクリや隠れたリスク、そして投資判断で本当に見るべきポイントを徹底解説します。
【表面利回りの落とし穴】数字のマジックに惑わされるな
まず、多くの広告で表示されている「利回り」は表面利回りです。
・表面利回りの計算式
年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、1,000万円のワンルームマンションで年間家賃収入が80万円なら、表面利回りは8%です。
しかし、ここには管理費や修繕積立金、固定資産税、空室期間などのコストが一切含まれていません。
実際に投資家の懐に入るお金は「実質利回り」で見る必要があります。
・実質利回りの計算式
(年間家賃収入-経費合計)÷物件価格×100
上記の物件で、管理費・修繕積立金が月2万円、固定資産税が年間10万円かかるとすると‥
→実質利回りは約5％台に下がってしまいます。
数字上は高く見えても、手残りは大幅に減るケースが多いのです。
高利回り物件に潜むリスク
「利回り12%以上！」という物件に惹かれる人は多いですが、そこには裏があることが少なくありません。
1.空室リスク
郊外や駅から遠い物件は「家賃を安くしても入居者が決まりにくい」ことが多いです。
表面利回りが高くても、1年のうち数ヶ月空室になれば収益は一気に減少。
例：利回り12%の物件でも、3ヶ月空室なら実質利回りは9%程度まで低下します。
2.修繕リスク
築30年以上の格安アパートは購入価格が安く、利回りは魅力的に見えます。
しかし、屋根の修理や給排水管の交換など、大規模修繕が発生すると数百万円位の出費が必要になることも。
結果として、数年分の家賃収入が修繕費で消えることもあります。
3.出口戦略リスク
地方の高利回り物件は「売却しにくい」ことが大きなデメリットです。
購入時は安くても、需要がないエリアでは資産価値が下がり続け、いざ売ろうと思ったときに買い手がつかないケースが目立ちます。
投資家が見るべき「利回り以外のポイント」
利回りはあくまで入口の目安にすぎません。長期的に安定収益を得るためには、以下の観点をチェックすることが重要です。
1.立地条件
駅から徒歩10分以内か、再開発が進んでいるか、人口が増えているエリアか、
入居需要がある場所かどうかは、利回り以上に重要な判断基準です。
2.管理状態
マンションであれば管理組合の財務状況、修繕積立金の水準、過去の修繕履歴を確認。
管理がずさんな物件は将来の資産価値が下がるリスクが高いです。
3.金融環境
金利上昇局面ではローン返済の負担が重くなります。
利回り8%の物件でも、借入金利が上がるとキャッシュフローが一気に赤字になる可能性があります。
4.出口戦略
売却需要があるか、築年数が進んでも借り手がいるか、
購入時点から「出口」を意識することで、想定外の損失も避けられます。
【成功する投資家の思考法】「数字の裏側」を読む力が必須
成功している投資家は「利回りを鵜呑みにしない」共通点があります。
- 表面利回りを見たら、まず実質利回りを計算する
- 空室率を想定し、保守的にキャッシュフローを試算する
- 修繕費・税金などのコストを織り込んだシミュレーションを行う
- 将来の売却価格を複数パターンで予測する
つまり、単なる「利回り勝負」ではなく、総合的なリスクとリターンのバランス を見極めることが成功のカギです。
【まとめ】利回りは入口、成功の鍵は総合判断
「利回りは投資判断の目安でしかなく、それ自体が利益を保証するものではありません。
- 表面利回りは実態を反映していない
- 高利回り物件はリスクの裏返しであることが多い
- 成功のためには「立地・管理・金融環境・出口戦略」の総合判断が必要
不動産投資で本当に大切なのは、利回りに惑わされず、数字の裏側に潜むリスクを読み解く力です。
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