【はじめに】「年収で買える不動産投資」はどこまでリアルか？
近年、不動産投資は副業・資産形成・インフレ対策として再注目されています。
しかし“年収に合わない物件選び”で失敗するケースも多く、
金融機関も年収・与信で融資枠を厳しく判断する時代です。
そこで今回は、年収帯ごとに「実際に買える」「融資が通りやすい」「収益性が見込める」
現実的な物件タイプをランキング形式で解説します。
【第1位：年収1,000万円以上】
▶【狙える物件】中古一棟RC・一棟木造・都心区分複数所有
▶【価格帯】5,000万～2億円
▶【自己資金目安】500万～2,000万円
▼ポイント
・金融機関の評価が高く、フルローン・オーバーローンも狙いやすい
・法人設立＋節税戦略との相性◎
・都内23区・政令市・駅近物件も射程圏内
▼おすすめ戦略
・資産規模を短期構築
・複数棟・複数戸でポートフォリオ化
・家賃収入＋売却益を視野に運用
▼リスク対策
・金利上昇時の返済比率管理
・出口戦略を前提に購入
【第2位：年収800万円台】
▶【狙える物件】中古一棟アパート・築浅区分マンション
▶【価格帯】3,000万～7,000万円
▶【自己資金目安】300万～800万円
▼ポイント
・都市圏の築浅区分、地方主要都市の一棟投資も可能
・賃貸需要の高いエリアを選べば空室リスクを低減
▼おすすめ戦略
・5〜10年スパンでの長期保有
・団信・保険を活用したリスクヘッジ
・給与からの返済比率を30％以内に抑える
【第3位：年収600万円台】
▶【狙える物件】中古区分マンション・郊外1棟アパート
▶【価格帯】1,500万～4,000万円
▶【自己資金目安】150万～500万円
▼ポイント
・金融機関によっては融資枠3,000万円超も可能
・副業的運用に適した1室〜数室からスタートできる
▼おすすめ戦略
・駅徒歩10分以内の中古ワンルーム
・地方×高稼働率エリアの築古アパート
・家賃収入で修繕積立を確保
【第4位：年収400～500万円台】
▶【狙える物件】中古ワンルーム区分・築古戸建て・サブリース案件
▶【価格帯】500万～2,000万円
▶【自己資金目安】50万～200万円
▼ポイント
・現実的なスタート層がもっとも多い年収帯
・金融機関の融資額は年収の5～7倍が目安
▼おすすめ戦略
・地方の築古×高利回り物件
・自己資金少なめならワンルーム投資も可
・銀行系より信金・地銀・ノンバンクを活用
▼注意点
・管理費・修繕費・空室時の対応を試算してから購入
・利回りだけで判断しない
【第5位：年収300万円台】
▶【狙える物件】現金＋少額ローンの戸建て投資・築古区分・駐車場投資
▶【価格帯】300万～1,000万円
▶【自己資金目安】30万～100万円
▼ポイント
・融資審査は厳しめなので自己資金力がカギ
・属性より「担保評価」「利回り」が判断材料に
▼おすすめ戦略
・現金買い＋リフォーム再生
・戸建て1室運用からスタート
・地方エリアの高利回り案件を狙う
▼注意点
・空室・修繕費の備えなしスタートは危険
・転職や副業で与信強化も視野に
融資戦略と属性の関係まとめ
| 年収帯 | 想定融資枠 | 物件規模 | 融資難易度 |
| 1,000万以上 | 8,000万〜2億 | 一棟RC・複数棟 | ★★★★★ |
| 800万台 | 5,000万〜1億 | 一棟木造・築浅区分 | ★★★★☆ |
| 600万台 | 3,000万〜6,000万 | 区分＆郊外一棟 | ★★★☆☆ |
| 400~500万 | 1,000万〜3,000万 | 中古区分・戸建て | ★★☆☆☆ |
| 300万台 | 300万〜1,000万 | 戸建て・現金投資 | ★☆☆☆☆ |
【まとめ】年収で諦めるより「戦略で攻める投資」が鍵
同じ年収でも、以下の条件次第で“買える物件”は変わります👇
✅自己資金・預貯金
✅勤続年数
✅副業・法人化の有無
✅借入履歴
✅物件評価
不動産投資は“年収ありき”ではなく、“戦略×金融機関選び”で可能性が広がります。
無理なく始めたい方も、資産を拡大したい方も、自分に合った年収帯の現実ラインを理解することが
第一歩です。
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