築古区分マンションは“ここだけ見れば”勝てる｜初心者でも失敗しない実践的な投資戦略

【はじめに】なぜ今「築古区分マンション」が注目されるのか

不動産投資の中で、ここ数年で注目度が急上昇しているのが「築古区分マンション（中古ワンルーム）」です。
・購入価格が安い
・家賃が安定している
・修繕リスクを管理組合が担う
・都心の好立地にも手が届く
こうしたメリットから、富裕層だけでなくサラリーマン投資家・初心者の参入が増加しています。

しかし、築年数が古い物件と聞くと
・大規模修繕が心配
・古すぎて入居がつかないのでは？
・売却できるの？
と不安を感じる人も多いでしょう。

結論から言うと——
✅築古区分マンションは「見るべきところ」さえ押さえれば安定して勝てる投資です。
これは、数字と実例で証明できます。

この記事では、失敗しないための判断基準・選び方・注意点まで徹底解説します。

① 購入価格が底値に近く、値下がりしにくい
不動産価格は、築0年〜築20年を中心に大きく下がります。
しかし、築25年〜30年を超えた物件は価格が下げ止まり、一定の水準で安定しやすい。

📌 例
新築：2,500万円
築15年：1,600万円
築25年：1,100万円
築30年：1,050万円

築浅は“高値で買って、値下がりリスクが大きい”投資。
築古は“割安で買って、値下がりしにくい”投資。

これは、売却時に大きな武器になります。

② 家賃は築年数より「立地」が支配する
賃貸マーケットを調べると分かりますが、単身者は築年数をそこまで気にしません。

重視されるのは、
・駅距離
・沿線の人気
・治安・利便性
・コンビニやスーパーの距離

つまり、築25年でも
✅ 駅徒歩5分
✅ 山手線・中央線など人気路線
✅ オートロック＋エレベーター
なら空室はほぼ出ない。

実際、東京23区の築20年以上のワンルームでも入居率は90%超えというデータもあります。

③ 修繕リスクは「管理組合」が担う
築古で一番怖いのは“建物の老朽化”では？と思われがちですが、区分マンションにはメリットがあります。

✅ 1棟アパート ⇒ 修繕はすべてオーナーの負担
✅ 区分マンション ⇒ 修繕は積立金で全体が負担

つまり、区分はリスク分散されている投資。
もちろん積立金不足の問題もありますが、後述の「見るポイント」を押さえれば回避できます。

① 最重要項目：「管理状態」が良いか
管理の良し悪しは、築年数より価値に影響します。チェックすべきポイントは以下。
✅ 長期修繕計画がある
✅ 過去の大規模修繕の履歴
✅ 修繕積立金が極端に低すぎない
✅ 管理会社は大手か、有名ブランドか
✅ 共用部の清潔感、掲示板の状態

管理が弱い物件は将来の追加徴収リスクが高く、資産価値も落ちます。
逆に、管理が良い物件は築古でも入居率・売却価格とも安定します。

② 「出口が読める立地」か
築古の最大の強みは「値段が落ちにくいこと」。
その上で、立地が強いと売却も容易になります。
✅ 東京23区／大阪市／名古屋市中心部
✅ 駅徒歩10分以内（理想は7分以内）
✅ 大学・オフィス街・ターミナル駅
✅ 再開発が進むエリア
✅ 人口増の自治体

特に単身需要が強い駅は鉄板です。
・山手線
・東急線
・中央線
・都営地下鉄沿線

人気が途切れず、購入者・賃借人・投資家すべてのニーズが存在します。

③ 「家賃が落ちにくい室内スペック」
築古といっても、内装がボロい必要はありません。
✅ 20㎡以上
✅ 室内洗濯機置場あり
✅ オートロック
✅ エレベーター
✅ インターネット対応
✅ 人気の１Kまたは１R
この条件が揃えば、築25〜30年でも家賃は安定。

1番危険なのは
❌ 狭すぎる（14㎡〜17㎡）
❌ ユニットバスのみで駅遠
❌ 共用部が荒れている
価格が安くても、収益性が下がります。