【はじめに】即NGの物件の見極め方とは一体何なのか？
不動産投資は「何を買うか」よりも、実は何を買わないかの判断が投資家の実力を決めます。
2025年は金利上昇、空室率の二極化、人口構造の変化により、
一見掘り出し物に見える物件でも、実際はリスクが隠れているケースが増えています。
そこで今回は、不動産投資の初心者〜中級者が絶対に避けるべき物件10選を超具体的に解説。
１つでも当てはまってたら、すぐに候補から外すべきレベルのNG物件です。
【利回りが高すぎる“罠物件”】安さの裏には必ず理由がある
表面利回り10〜12％以上の物件は、一見すると魅力的に見えますが、
その数字は「リスクを利回りで補っているだけ」の場合がほとんどです。
▼高利回り物件に隠れた典型的な危険ポイント
・空室が長期化しているため、価格を下げて利回りを高く見せている
・築古で修繕費が蓄積している
・周辺エリアの家賃相場が低すぎる
・そもそも需要が弱い地域で、入居者が限られる
・過去にトラブル（事故・孤独死）があった可能性
▼具体例（よくある失敗パターン）
・表面利回り12％の地方アパートを購入。
・広告費＋設備交換＋清掃＋退去復旧費が想定以上に発生し、最終的には…
→ 実質利回り4％以下に落ちる
→ 持ち続けても手元に現金が残らない
→ 売却しようにも買い手がつかない
高利回り物件は多くの初心者が失敗している“典型的な地雷”です。
【人口減少エリアの築古物件】初心者が最も損しやすいワンオペ物件
築20〜30年のアパートが“地方で格安”に売られていることがありますが、これは要注意。
▼人口減少エリアで起こること
・若者が都市部へ流出し、入居者がそもそも少ない
・管理会社が動かない → 空室放置
・家賃相場が年々下がり続ける
特に地方は「空室期間が半年〜1年」も珍しくありません。
▼さらに危険なポイント
・給湯器・エアコン・屋根などの修繕が突然発生しやすい
・周辺に新築が建つと一瞬で競争に負ける
・売却しようとしても買い手がつかない（出口がない）
“安いから”で買うと最後は赤字を抱える可能性が高いエリアです。
【修繕積立金が低すぎる物件】大規模修繕ができない“爆弾”
マンションにおいて、修繕積立金は物件価値を左右する重要な要素です。
特に積立金が月5,000円以下など極端に安い物件は、危険信号。
▼なぜ積立金が安いと危険？
・大規模修繕を行う予算が不足する
・外壁・屋根・配管などの“本来必要な工事”が先延ばしになる
・劣化により入居者が離れやすくなる
・追加徴収（1戸あたり数十万円）が突然発生することがある
積立金が低い理由の多くは、
✔ 売主が安く見せるため
✔ 管理組合が機能していない
✔ 修繕の重要性を理解していない住民が多い
という背景があります。
長く持つほどリスクが大きくなる“将来の爆弾物件”です。
給排水設備の更新がない“築20年以上のマンション”
給排水設備（配管）はマンションの寿命そのものを意味します。
▼配管が古いままだと何が起きる？
・漏水して階下へ損害 → 数十万〜数百万円の賠償
・水圧が弱くクレームが出る
・カビ・悪臭トラブル
・入居者が退去する
外壁塗装や室内リフォームよりも、配管トラブルは深刻で、
マンション全体で数千万円の工事になることもあります。
▼チェックすべき項目
・過去の修繕履歴
・長期修繕計画に“配管交換”が含まれるか
・管理組合の積立金の残高
築古投資をするなら、最優先で確認すべきポイントです。
【騒音・臭い・治安が悪いエリアの物件】“見えない欠点”が最大のリスク
物件選びでは、写真では分からない“生活の質”が大きく影響します。
▼入居者が嫌いやすい条件
・線路沿いの振動
・大通り沿いの騒音、排ガス
・夜の治安が悪い商店街の裏
・道が暗い・女性が怖がるエリア
・ゴミ出しマナーの悪い住民が多い地域
▼なぜ危険なのか？
こうした条件はリフォームでは改善できません。
つまり “永続的な弱点” です。
競合物件に負け、空室が長期化しやすくなります。
【管理会社の質が低い物件】見えない部分で収益が崩れる
多くの初心者が見落とすのが、“管理会社の実力”。
▼管理の質が悪いと…
・共用部が汚くなり、入居率が下がる
・入居者対応が遅れ、トラブルが多発
・退去後の原状回復が遅く、空室期間が伸びる
・家賃滞納の対応が甘く損失が出る
物件を買うというより “管理会社を買う” という姿勢が重要です。
駅徒歩15分以上×周辺に新築競合が多い物件
徒歩15分の物件自体は悪くありませんが、周囲に築浅・設備充実の物件が増えている場合は危険です。
▼入居者が選ばない理由
・徒歩15分で「独立洗面台なし」「築20年」などは弱い
・雨の日は徒歩15分が致命的
・坂道があると入居者が敬遠する
▼競合に負けると…
・家賃を下げざるを得ない
・フリーレントを2〜3ヶ月つけないと決まらない
・空室期間が伸びて収支が悪化
長期保有が前提の不動産投資では、競合物件の影響が大きいです。
【心理的瑕疵物件】初心者が扱うと出口で詰む
心理的瑕疵（事故・孤独死）は安く買える一方、リスクが非常に大きいジャンルです。
▼心理的瑕疵の影響
・家賃を相場より下げる必要がある
・入居者募集に時間がかかる
・リフォーム費用が割高になる
・売却時に買い手が限られる
告知義務は売却時にも続くため、初心者が安く買って高く売るのは非常に難しい物件です。
【すでに長期空室が続いている物件】入居需要が根本的にない
半年以上空室の物件は、「埋まらない理由がある」と考えるべきです。
▼考えられる“根本的な原因”
・立地が悪い（バス便、坂道など）
・家賃が相場より高い
・設備が古くニーズに合わない
・管理会社が動かない
・類似物件に負けている
▼そして重要なのは…
・あなたが買ったとしても“その根本原因は解決できない”という点。
・空室期間はそのまま損失になるため、投資として成立しません。
想定家賃が相場より高く設定されている資料は“信用NG”
投資用物件では、販売資料の想定賃料が現実より10〜20％高く書かれていることが普通です。
▼資料を鵜呑みにすると起きること
・想定家賃より低く募集する → 収支が崩れる
・金利上昇の影響を受けやすくなる
・売却査定が想定より、低くなる
・キャッシュフローが赤字化する
▼対策
・自分でポータルサイト（スーモ、ホームズ）を使い同条件の部屋を10件以上チェックするだけで十分です。
【まとめ】“買わない勇気”が不動産投資の成功を決める
今回の10項目は、どれも投資家が失敗する原因ランキングの上位です。
✔ 高利回りに騙されない
✔ 管理・立地・修繕履歴を必ずチェック
✔ 長期空室物件は手を出さない
✔ 相場より高い想定賃料は信用しない
この4つを徹底するだけで、不動産投資の成功確率は大きく上がります。
ご相談、資料のダウンロード
