【はじめに】プロが必ず抑える“判断基準”と成功の条件
不動産投資は「安定収入」「資産形成」「老後対策」の3つを同時に実現できる手段として
注目が高まっています。しかし、表面的なメリットに惹かれて知識ゼロのまま始めた結果、
思わぬ損失を抱えてしまう初心者も少なくありません。
日本の不動産市場は、人口動態・駅距離・築年数・エリアの再開発状況・管理組合の健全性といった
複数の要因が絡んでおり、表面的な利回りだけでは判断できない仕組みになっています。
本記事では、不動産投資の初心者が特に陥りやすい“10の失敗”を専門的な視点から解説しつつ、
なぜその失敗が起きるのか、どう回避すべきかまで、深掘りして解説します。
【第10位】利回りだけで判断し“高利回り物件”に飛びつく
初心者の多くが誤解しているのが、「利回りが高い＝儲かる物件」という思い込みです。
しかしプロ投資家は、高利回りには必ず理由があると考えます。
例えば、
・駅距離が遠い
・周辺人口が減少
・建物が古く修繕リスクが高い
・過去に長期空室歴がある
・管理組合が機能していない
これらの要因により家賃が下がりやすいか、空室リスクが高い物件が“利回りだけ魅力的”に
見せられているケースが多数存在します。
特に初心者が利回り計算で見落とすのは、
「実質利回り」＝（年間家賃収入 − 経費）÷ 物件価格の部分です。
管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・広告費（退去時）・原状回復費
これらを計算に入れなければ、本当の収支は見えません。
【第9位】価格相場を知らずに“割高物件”を買ってしまう
不動産は株や仮想通貨と違い、明確な市場価格が見えにくい資産です。
そのため、相場を調べずに「営業マンの勧め」で購入し、知らずに割高物件を掴んでしまう
初心者は多く存在します。
チェックすべき指標は次の通り
・同じマンションの過去成約価格
・SUUMOなどの募集価格との比較
・国交省のレインズデータ
・エリアごとの平米単価の推移
特に“過去の成約価格”はもっとも重要な指標です。
募集価格は売主側の希望であり、実際の成約価格とは乖離があります。
プロ投資家は必ず、「過去にこのマンションは何円で売れてきたか」を調べて適正価格を判断します。
【第8位】修繕積立金・管理状況を軽視する
マンション投資で避けて通れないのが、修繕積立金不足問題です。
国土交通省の調査では、築20年以上のマンションの多くが「積立金が計画に対して不足している」という
結果が出ています。
修繕金が足りないマンションは、以下のようなリスクが高まります
・大規模修繕時に“一時金”の徴収
・管理が行き届かず入居者満足度が低下
・中長期的な資産価値の下落
また、管理体制が良いマンションは外観や共用部が常に整い、空室率の低さにつながるという
データもあります。購入前には必ず、長期修繕計画・管理組合の議事録・積立金総額の推移を確認しましょう。
【第7位】家賃保証（サブリース）の仕組みを誤解する
サブリースは「家賃保証」と誤解されがちですが、実際には保証ではなく委託契約です。
代表的な誤解
・家賃は一生同じ金額ではない
・契約は貸主側からも解除される
・手数料が高く、収支が悪化する
サブリースは「管理を任せたい」「収支のブレを小さくしたい」という人には有効ですが、
キャッシュフローを最大化したい人には不向きです。
初心者の多くが、“サブリース＝絶対安心”という幻想を持ってしまう点が最大のリスクです。
【第6位】返済計画を甘く見てキャッシュフローが回らない
不動産投資は“融資”を使うことでレバレッジが効きますが、返済計画が甘いと一気に破綻します。
よくある失敗例
・返済比率が高すぎる
・変動金利に関する理解不足
・空室期間の想定が甘い
・予備資金を確保していない
理想的な返済比率は、家賃収入の50〜70％以内に抑えることです。
特に昨今の金利上昇局面では、変動金利の見直しによる返済額増加も考慮すべきです。
【第5位】空室リスクを軽視して購入する
不動産投資で最も痛いのが、“空室”＝収入ゼロになることです。
空室率はエリアによって大きく差があり、家賃が下落しやすいエリアでは“埋まらない空室”が長期化します。
分析すべきポイント
・駅距離（徒歩10分以内か）
・人口の増減
・企業の集積（雇用があるか）
・単身者比率
・学生数・大学の移転動向
・競合物件の供給数
プロ投資家は必ず、今後も需要が維持されるエリアかを見極めた上で購入します。
【第4位】“出口戦略なし”で購入してしまう
投資の成否を分けるのは、実は“買った後”です。
初心者は買うことに意識が向きがちですが、プロは次を見ています。
・5年後、10年後に売れる価格
・残債とのバランス
・周辺の再開発
・築年数による家賃下落率
出口戦略を考えずに買うと、売却額がローン残高を下回るオーバーローンに陥り、
売りたくても売れなくなります。
【第3位】“築浅＝安全”という誤解で利回りの低い物件を買う
初心者に多く見られる誤解が、新築・築浅はリスクが低いというものです。
実際は、新築物件には“新築プレミアム”が乗っているため、購入してすぐ価格が落ちます。
結果として利回りも低く、毎月のキャッシュフローがほぼ出ません。
一方、プロ投資家が再注目しているのは、築古×好立地×適正価格のワンルームです。
築古は価格下落がほぼ終わっており、収支が安定しやすいというメリットがあります。
【第2位】収支計算で“突発費用”を考慮していない
不動産投資の収支には、定期的に発生するコストと、突発的に発生するコストがあります。
特に突発費用として多いのが、
・給湯器の交換（10〜15万円）
・エアコン交換（7〜12万円）
・浴室・キッチン設備
・原状回復費（退去時5〜15万円）
初心者はここを見落とし、「毎月1万円儲かる」→実は年間通すとほぼ利益ゼロということも珍しくありません。
プロは必ず、年間家賃収入の10〜20％を突発費用としてプールして収支を組み立てます。
【第1位】知識ゼロで営業マンを信用しすぎてしまう
不動産投資初心者の失敗の9割はこれが原因です。
営業マンは「売りたい人」であり、あなたの資産形成を最適化したい人ではありません。
よくある営業トーク
・「節税になります」
・「家賃保証で安心です」
・「人気エリアなので空室リスクは低いです」
・「今買わないと価格が上がります」
これらを“判断材料のすべて”にしてしまうと、後で後悔します。
最も重要なのは、不動産投資の基礎知識を持ち、自分で判断できる状態になってから購入することです。
【まとめ】成功する初心者は“学ぶ→分析→購入”を徹底している
不動産投資は知識が武器になります
特に初心者が押さえるべきポイントは以下の3つ
① データで判断する（利回り・相場・人口・賃貸需要）
感覚や営業トークではなく、数字で判断するクセをつける。
② エリア・管理・収支・出口を総合的に見る
物件そのものより、“物件を取り巻く環境”が投資の成否を左右します。
③ 長期的に安定収支を出せる物件を選ぶ
派手さより、継続性と再現性が大切。
ご相談、資料のダウンロード
