【はじめに】減価償却とは？まずは基本の仕組みを理解しよう
「不動産投資で節税できますよ！」
そんな営業トークを聞いても、実際どうやって節税できるのかよく分からない…。
そんな方にとって、絶対に押さえておくべきキーワードが 減価償却（げんかしょうきゃく） です。
しかし、この言葉。
漢字が多いし、もはや“呪文”のように感じますよね。
実際、私も最初は「これ、理解できるの…？」と絶望しかけました。でも安心してください。
減価償却は、仕組みさえ理解すれば
・現金は減らさず
・経費は増えて
・税金は下がる
という、最強クラスの節税スキームです。
普段あまりテンションの上がらない“税金の話“ですが、減価償却だけは面白い。
この記事では、初心者でもすんなり理解できるように、できるだけかみ砕いて解説していきます。
減価償却とは？家電に例えると超わかりやすい
まず、減価償却とはざっくり言えば、
「時間とともに価値が減る分を毎年“経費として”計上してOKですよ」
という国（税務署）からの許可のようなものです。
たとえば、10万円の冷蔵庫を買ったとします。
買ってすぐは10万円の価値がありますが、5年経ったらどうでしょう？
「2万円ぐらいなら売れるかな…」くらいになっていますよね。
つまり、冷蔵庫の価値は10万円 → 2万円（5年後）と減少したわけです。
この “価値の減少分 ＝ 8万円” を経費として認めますよ
というのが減価償却。
不動産で減価償却が重要なワケ
では、なぜ不動産投資で減価償却が重要なのか？
それは、建物というのは「使うだけで必ず劣化していく」からです。
しかし不動産はもっと影響が大きい。
冷蔵庫が1台10万円なら、建物は1000万円以上。
つまり、価値の減少も 年間数十万円〜数百万円 のレベルです。
ここが最強で、減価償却は支出なしに経費を作れるので…
🟢 手元のキャッシュは減らない
🔵 なのに帳簿上は経費が増える
🟣 ＝税金が下がり、利益が残りやすい
という、夢のような仕組みになります。
ただし土地は減価償却できない
ここで1つ注意。
建物は時間とともに劣化しますが、
土地は価値が減らないものと考えられている
ため、減価償却の対象外です。
つまり「建物価格」がいくらなのかで、節税額は大きく変わってきます。
耐用年数とは？建物の“寿命年数”
減価償却費は、建物の「耐用年数」に応じて決まります。
税法では以下のように定められています。
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨(3mm未満) | 19年 |
| 軽量鉄骨(3mm以上4mm未満) | 27年 |
| RC造(鉄筋コンクリート) | 47年 |
例えば、建物価格1,880万円のRCマンションなら、
1,880万 ÷ 47年 ≒ 年40万円
が毎年減価償却できる計算です。
中古物件は“節税モンスター”になる理由
実は、中古物件は節税効果が非常に大きくなります。
なぜなら、残存耐用年数という特別ルールがあり、
築年数が古いと耐用年数が短くなるからです。
例えば、築25年の木造アパート（耐用年数22年）を買うと…
最低耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2 → 4年
つまり、建物価格900万円だとしたら、
900 ÷ 4 = 225万円/年の減価償却
これは新築では絶対に出せない数字で、
中古物件が節税目的で人気になる理由がこれです。
ここがポイント！減価償却が節税に繋がる仕組み
減価償却がなぜ節税になるのかを具体例で見てみましょう。
例】年収600万円の会社員Aさんが中古ワンルームを購入した場合
建物価格：800万円
耐用年数：4年
年間減価償却：800 ÷ 4 = 200万円
Aさんは給与所得と不動産所得を合算して申告します。
所得税＋住民税の税率：33%
年間の節税額は…
200万円 × 33% = 66万円
つまり、
現金の支出ゼロで66万円の税金が戻ってくる
というわけです。
ここが不動産投資の本当の旨味と言えます。
さらにメリット！減価償却はキャッシュフローも改善する
不動産投資の初心者が最初に驚くのは、
減価償却はキャッシュフローに直接影響しないのに“帳簿上の利益が減る”という点。
税金は利益に対してかかるので、帳簿上の利益さえコントロールできれば節税になります。
その結果…
・月々の返済負担が軽く感じる
・収支シミュレーションが安定する
・突発的な修繕に備えやすい
など、経営の自由度が大幅にアップします。
特に投資初期の数年間は、減価償却が“守備力”として強烈に働くため、
初心者ほどメリットを実感しやすいです。
節税を最大化するための3つのポイント
① 建物割合をできる限り高くする
売買契約では「土地◯％：建物◯％」と配分されます。
建物割合が高いほど減価償却できるため、節税額が大きくなります。
② 築古物件を狙う
特に木造アパートや軽量鉄骨は“耐用年数が短い＝節税速度が速い”ため、初期の節税効果が強いです。
③ 将来的には法人化も検討する
個人の所得税率が高くなると節税効果が薄れるため、
物件数や利益額が増えてきたら法人化を検討するのも有効です。
減価償却はただの節税術ではない
意外と知られていないのが、
減価償却は“不動産の不確実性を吸収するクッション”になるという点。
不動産投資は家賃が下がったり、空室が出たり、修繕が発生したりと、
常に不確実性が付きまといます。
しかし減価償却があれば、
・想定外の支出が出ても税金で吸収できる
・利益が圧迫されても節税で補填できる
・投資の回収スピードが速くなる
など、経営が非常に安定します。
言い換えると、
「減価償却を理解した瞬間、不動産投資のゲームルールが変わる」
というレベルです。
【まとめ】減価償却を制する者が不動産投資を制す
最後に、本記事の要点をまとめます。
✔ 減価償却とは？
価値の減少分を毎年経費にできる仕組み。
✔ 不動産投資で強力な理由
建物価格が大きいので、経費として計上できる額が桁違い。
✔ 中古物件は節税モンスター
残存耐用年数が短くなり、4〜10年で一気に経費化できる。
✔ 現金は減らないのに税金が下がる
キャッシュフロー改善にも直結。
✔ 節税を最大化するには
建物割合、高い築古、法人化などを戦略的に組み合わせる。
減価償却は「理解した人だけ得をする」仕組みです。
不動産投資で失敗したくないなら、まずはこの仕組みを徹底的に理解することが何より大切。
この知識があるかどうかで、
同じ物件を買っても結果がまったく変わることを、ぜひ覚えておいてください。
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