【はじめに】なぜ今「AI活用」が注目されるのか
近年、不動産投資の世界でもAI活用が当たり前になりつつあります。
その中で、投資家からよく質問されるのが
「ChatGPTに買ってOKな物件を選んでもらうことはできるのか？」という点です。
結論から言えば、ChatGPTは”買うべき物件をそのまま選んでくれる魔法のツール”ではありません。
しかし、使い方次第では初心者〜中級者の分析作業を強力にサポートする「超万能アシスタント」になります。
この記事では、
・ChatGPTはどこまで物件選定に役立つのか
・AIに任せてはいけない判断
・ChatGPTを不動産投資で使うべきシーン
・今すぐ使えるプロンプト実例
をわかりやすく解説します。
ChatGPTは”物件選びの最終判断”はできない
まず押さえるべきポイントはこれです。
AIは便利ですが、
「買ってOK」「買うべきではない」などの最終判断はできません。
理由は3つあります。
①AIはリアルタイムのレインズ情報にアクセスできない
不動産投資で最重要とも言える
・正確な利回り
・実際の入居率
・物件の周辺競合データ
・売主、仲介会社の背景
・現地でしか見えない劣化状態
これらはレインズや内見で得られる情報であり、ChatGPT単体では取得できません。
②”売り主の事情”はAIには読めない
不動産は最終的に人の事情が価格を決める商売です。
「急いで現金化したい売主が値引きに応じる」
こうした生々しい背景はAIにには判断できません。
③リスク許容度は人によって違う
同じ物件でも
・現金比率
・年収
・築古耐性
・修繕の姿勢
で「買ってOK」かは変わります。
AIが一律に判断することはできません。
ではChatGPTは無意味か？ → いいえ、むしろ“最強”の分析補助ツールになる
ChatGPTは物件を購入する際に
時間を奪う面倒な分析作業を自動化してくれる超優秀な相棒になります。
特に役立つのは5つ。
①エリア分析
例えば「大田区蒲田のワンルーム投資はどう？」と聞けば、ChatGPTは
・人口動態
・新築供給量
・家賃相場推移
・乗降者数
・再開発情報
・想定リスク
などをまとめてくれます。
自分一人で調べると30〜60分かかるが分析が、数十秒で終わります。
②物件資料の読み解き(図面・募集条件)
AIに以下の情報を入力すれば、
・物件概要
・間取り
・管理費、修繕積立金
・表面利回り
・築年数
・設備、スペック
ChatGPTは「この物件はどのてんに注意すべきか？」を整理してくれます。
プロレベルの観点を短時間で整理できるのは大きなメリット。
③リスク管理
ChatGPTはリスクを俯瞰するのが得意です。
例：「築30年・都内ワンルーム・利回り4.5%・価格1480万円のリスクを整理して」と入力すれば、
・修繕積立金の不足可能性
・水回り設備の交換タイミング
・サブリース解除後の賃料下落幅
・法的リスク（用途地域、管理規約）
を一覧にしてくれます。
初心者が見落としがちなポイントも拾ってくれるため、重要な失敗の回避に有効です。
④物件比較表の作成
AIは表でまとめるのが得意。
物件A
・築22年
・1450万円
・4.7%
・物件B
・築18年
・1680万円
・4.2%
こうした情報があれば、ChatGPTは瞬時に
コスパ・修繕リスク・出口戦略・入居リスクの比較表を作ってくれます。
⑤ シミュレーションの補助
ChatGPTは数字を入れれば、
・実質利回り
・ローン返済比率
・税金
・キャッシュフロー
を計算できます。
ただし、計算結果への依存は危険なので、あくまで「目安」に留めるのが重要です。
ChatGPTでは絶対に判断できないこと（要注意）
ここを理解していないと、AI活用は逆効果になります。
✗ ① 現地確認の代替
・日当たり
・近隣の騒音
・ごみ置き場の臭い
・外壁のひび
・エレベーターの動作音
AIでは絶対にわかりません。
✗ ② レインズなど非公開データの取得
ChatGPTは非公開情報にはアクセスできません。
✗ ③ 売主・仲介の信用度
これは電話対応・メールの質から判断するしかありません。
✗ ④ 税務・法務の確定判断
ChatGPTは税理士・弁護士の代わりにはなれません。
ChatGPTで物件選びをする時の「おすすめプロンプト」
以下の入力テンプレを使えば、誰でも精度高く分析できます。
【① エリア分析プロンプト】
不動産投資用の調査として、〇〇駅（都道府県）について
・家賃相場の傾向
・人口動態（増減傾向）
・新築供給量の変化
・再開発情報
・賃貸需要の特徴
・投資リスク
を総合的に分析してください。
初心者でも理解できるよう、分かりやすく解説して下さい。
【② 物件分析プロンプト】
以下の物件について、投資用として注意点を整理してください。
【物件情報】
・価格：〇〇万円
・専有面積：〇㎡
・築年数：〇年
・最寄り駅：〇〇駅 徒歩〇分
・管理費：〇円
・修繕積立金：〇円
・賃料：〇円
・構造：鉄筋コンクリート
・その他特徴：〇〇
「買ってOKかどうか」ではなく、
「投資判断で重要なポイント」「初心者が見落としがちな注意点」を中心に箇条書きでまとめてください。
【③ 2物件比較プロンプト】
以下の物件Aと物件Bを、投資観点で比較してください。
・立地
・家賃下落リスク
・維持費
・修繕リスク
・出口戦略
・価格妥当性
総合的にどちらが安定しやすいか、理由付きで説明してください。
最終的な「買う／買わない」判断は不要です。
【まとめ】ChatGPTは“物件選定そのもの”ではなく“分析の効率化ツール”として使うべき
ChatGPTは不動産投資の世界で
✔ リサーチ時間を短縮
✔ 情報の抜け漏れを減らし
✔ 思考の整理を助けてくれる
とても優秀なパートナーです。
しかし、
自分のリスク許容度・資金計画・最終判断をAIが代行することはできません。
そのため、正しい使い方は
「自分の判断を強化するためのアシスタントとして使うこと」
これに尽きます。
AIと人間の判断を組み合わせることで、
不動産投資はこれまで以上に精度の高い意思決定ができる時代になっています。
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