【先に結論】失敗を“確定”させる前に、打ち手は4つあります
区分マンション投資が苦しくなったとき、やることはシンプルです。
あなたの状況は多くの場合、次の4つのどれか（または組み合わせ）で改善・収束できます。
- 売却（仲介で高く売る）
- 買取（スピード優先で確実に手放す）
- 管理会社の変更（空室・家賃・入居付け・対応品質の改善）
- 金融機関の借換え（返済条件を見直してキャッシュフローを回復）
大事なのは「精神論」ではなく、数字と時間軸で“最適解”を決めることです。
「区分マンション投資の失敗」よくあるサイン7つ
次のうち2つ以上当てはまるなら、いまは“改善 or 撤退”を判断するタイミングです。
- 毎月の手出し（持ち出し）が続いている（赤字）
- 家賃が下がった／下げないと決まらない
- 管理費・修繕積立金が上がってキャッシュフローが悪化
- 空室が長い、募集しても決まらない
- 管理会社の対応が遅い・弱い（募集図面が弱い／提案がない）
- ローン金利上昇や更新で返済が重くなった
- 売ろうとしたら「残債＞売却価格」になりそうで動けない
なぜ区分マンション投資は“気づいたら詰む”のか
区分は、戸建てや一棟と違い、オーナーが努力できる範囲が相対的に狭い一方、コストは上がりやすいです。
特に効いてくるのが、
- 管理費・修繕積立金（上がると逃げ場が少ない）
- 空室時の固定費（家賃がゼロでも支出は止まらない）
- 金利や借入条件（わずかな上昇でもCFが崩れる）
- 売却時の諸費用（想定より手残りが減る）
つまり「買った瞬間より、運用中にじわじわ負ける」設計になりやすい。
だからこそ、早期に“テコ入れ or 損切り”の意思決定が重要です。
【失敗からの立て直し】4つの選択肢をどう選ぶ？
ここからがこの記事のメインです。あなたに合う打ち手を選ぶための“判断軸”を整理します。
1.売却（仲介）を選ぶべきケース：少しでも高く売って傷を浅くしたい
次の条件に当てはまるなら、買取ではなく仲介（売却支援）第一候補です。
- 売却まで1〜3か月程度は待てる
- 立地や築年数的に一定の買い手が見込める
- 室内状態が悪くない／賃貸中で収益物件として魅力がある
- 残債が売却価格と大きく乖離していない
ポイントは「査定額」より、手残りと売れる戦略です。
募集価格・売出し方・投資家向けの見せ方（利回りの作り方、賃貸条件、管理状況の説明）で
結果が変わります。
2.買取を選ぶべきケース：とにかく早く手放して生活を守りたい
買取は価格が仲介より下がりやすい一方、強みが明確です。
- すぐに現金化・手放したい（期限がある）
- 空室が続き、赤字が止まらない
- 管理会社とのやり取りや内見対応が精神的にきつい
- 物件条件的に”売れにくい要素”がある（例：管理状態の不安、賃料下落が大きい等）
「もうこれ以上、毎月の持ち出しを増やしたくない」という局面では、買取は合理的な手段になり得ます。
3.管理会社変更を選ぶべきケース：売る前に“収益性”を回復できる可能性がある
意外と多いのが、管理会社の変更だけで改善するパターンです。
- 空室期間が長いのに募集条件の提案がない
- 募集図面が弱い／写真が古い／反響が取れていない
- 原状回復費が高い・説明が曖昧
- 入居者対応が悪く退去が増える
- 家賃の“下げ提案”しかしてこない
管理会社を変えると、
募集力（客付け）・家賃設定・原状回復・対応品質が変わり、空室損が減ることがあります。
さらに、賃貸が安定すれば売却時の見栄え（投資家評価）も改善します。
4.借換えを選ぶべきケース：キャッシュフロー崩壊を“金利と返済条件”で止血したい
借換えは、「物件が悪い」というより、ローン条件が運用に合っていないときに効きます。
- 金利が高い／上がって返済が厳しい
- 返済期間が短く、月返済が重い
- 複数物件で与信・返済負担が膨らんでいる
借換えの可否は属性・残債・担保評価等で決まるため、
独力で突っ込むより、”通る可能性がある筋”を見極めて動く方が安全です。
【東京・横浜・川崎】エリアで“失敗物件”の相談が増えやすい理由
首都圏は需要がある一方で、区分投資では次の罠が起きがちです。
- 価格が高く、利回りが薄い状態で買ってしまう
- 家賃が下がると一気に赤字化しやすい
- 管理費・修繕積立金の上昇インパクトが大きい
- 売却時に「買値基準」で考えてしまい、動けなくなる
【まずはここから】無料相談で整理する“5つの数字”
- 月次キャッシュフロー（手出し額）
- 家賃（現況／相場）と空室期間
- 管理費・修繕積立金（今後の値上げ余地も）
- ローン条件（金利・残債・残期間）
- 売却した場合の概算手残り（諸費用込み）
これが揃えば、
「売却（仲介）」「買取」「管理会社変更」「借換え」
どれが最適かを、かなりの精度で仕分けできます。
よくある質問（FAQ）
Q. 区分マンションが売れないとき、どうすればいい？
売れない原因は「価格」だけではなく、
募集戦略（買い手像）・物件の見せ方・賃貸状況・管理状況の説明不足で起こります。
まずは“売れる条件”を整理し、仲介と買取の両方の選択肢を持って比較するのが現実的です。
Q. 赤字が続くなら損切りしたほうがいい？
ケースによります。赤字が「一時的（空室など）」なのか、「構造的（管理費上昇・賃料下落・金利負担）」なのかで判断が変わります。構造的なら早めの撤退が合理的な場合があります。
Q. 管理会社を変えると何が変わる？
入居付けの強さ、募集図面の質、写真、原状回復の提案、対応スピードが変わり、結果として空室損が改善することがあります。
Q. 借換えは誰でもできる？
誰でもではありません。属性・担保評価・返済比率などで変わります。可能性があるかどうかを先に診断し、通る戦略で動くのが重要です。
【無料相談】区分マンション投資の“出口”を一緒に整理します
もし今、
「毎月の持ち出しがきつい」「売りたいが残債が不安」「管理会社が頼りない」「借換えできるか知りたい」
という状態なら、ひとりで抱え込むほど判断が遅れ、損失が膨らむことがあります。
無料相談では、あなたの状況をヒアリングした上で、以下を整理して提案します。
- 売却支援（仲介）：高く売る戦略
- 買取：早く確実に手放す
- 管理会社変更：空室・賃料・運用の改善
- 金融機関の借換え：返済条件の見直し
「売るべきか、持つべきか」から一緒に整理できます。
まずは無料相談で、現状の数字を一度“見える化”しましょう。
お気軽に無料診断をご利用ください。
